Dom czy mieszkanie - co będzie dla nas lepszym rozwiązaniem?

Kwestie finansowe przy rozważaniu: mieszkanie czy dom?

Przy poszukiwaniu własnego miejsca do życia, dla siebie i swojej rodziny, trzeba odpowiedzieć sobie na fundamentalne pytanie: budować dom czy kupić mieszkanie? Która inwestycja spełni nasze potrzeby?

Na plan pierwszy w takim przypadku wysuwają się wydatki związane z realizacją przedsięwzięcia. Wydawać by się mogło, że wybudowanie domu jest bardziej kosztowne niż kupno mieszkania. Czy na pewno?

Wątpliwości w tym zakresie rozwieją statystyki dotyczące średnich cen nieruchomości w dużych miastach w Polsce przedstawione przez Narodowy Bank Polski w lutym 2020 roku. Okazuje się, że najwięcej za mkw. mieszkania z rynku wtórnego w IV kwartale 2019 roku płacono w Warszawie – 9301 zł, zaś najmniej w Kielcach – 4453 zł. Drogo było w Gdańsku – 8268 zł, w Krakowie 7414 zł czy we Wrocławiu 7316 zł.

Na rynku pierwotnym było nieco drożej – cena transakcyjna w stolicy wyniosła wówczas 9476 zł. Najmniej za nowe mieszkania w IV kwartale 2019 roku płacono w Zielonej Górze – 4688 zł za mkw. 

Czy domy do kupienia w Polsce mogą być tańsze niż mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego w największych miastach w kraju? W 2018 roku w Gdańsku, drugim najdroższym mieście w kraju, jeśli chodzi o ceny domów wolnostojących, średnia cena takiej nieruchomości rzadko kiedy spadała poniżej 1,3 mln zł, ale już w Kielcach za średniej wielkości dom jednorodzinny trzeba zapłacić nieco ponad 635 tys. zł. Najwięcej na kupno takiej nieruchomości wydają osoby, które chcą mieszkać w stolicy – ponad 2,1 mln zł. Licząc, że przeciętny dom ma 120–150 mkw., za mieszkanie o takiej powierzchni w Warszawie trzeba by zapłacić od 1,16 mln zł na rynku wtórnym oraz nawet 1,42 mln zł na rynku pierwotnym.

Z tego wynika, że mieszkania o podobnym metrażu będą tańsze od nieruchomości wolnostojących w dużych miastach, ale nie bierzemy tu pod uwagę domów poza miastem. Tymczasem kupno nieruchomości na wsi, w pewnym oddaleniu od dużych aglomeracji miejskich, może sprawić, że koszty inwestycji znacznie się zmniejszą.

Warto, byśmy wzięli też pod uwagę wszystkie wydatki związane z budową domu. Są tacy, którzy wybudowali dom w cenie mieszkania, jednak do tej kwoty należy doliczyć koszt nabycia działki budowlanej – teren o powierzchni np. 800–1000 mkw., w zależności od lokalizacji, może być wart nawet kilkaset tysięcy złotych.

Miesięcznik Murator analizował koszty budowy domów jednorodzinnych na przestrzeni kilku ostatnich lat i wyliczył, że wynoszą one mniej więcej 4200 zł za 1 mkw. Z kolei Główny Urząd Statystyczny oszacował, że wybudowanie 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania w 2019 roku kosztuje 4597 zł. Alternatywą dla samodzielnej budowy domu jednorodzinnego jest zdanie się na ofertę deweloperów, którzy oferują gotowe nieruchomości na sprzedaż w cenie od 3500 do 6500 zł za mkw. U dewelopera za budynek o powierzchni 150 mkw. trzeba więc zapłacić od 525 do 975 tys. zł.

Czy można wybudować dom za 100 tys. zł? Przy istniejących cenach materiałów budowlanych nie jest to możliwe. Z drugiej strony za taką cenę nie kupimy mieszkania w dużym mieście.

Koszty utrzymania mieszkania i domu

Kolejną ważną kwestią związaną z decyzją: kupić dom czy mieszkanie, są koszty utrzymania takiego lokum. Często można się spotkać z opinią, że eksploatacja domu jest droższa niż lokalu w bloku wielorodzinnym. Czy rzeczywiście tak jest? Warto pamiętać, że takie wydatki zależą od konkretnego regionu kraju, stylu życia domowników, rodzaju budownictwa czy zastosowanej technologii budowy. Domy energooszczędne, a tym bardziej pasywne, są tanie w utrzymaniu, ponieważ wykorzystują np. energię odnawialną. Za ogrzewanie domu z konwencjonalną instalacją grzewczą lub z grzejnikami elektrycznymi zapłacimy jednak więcej niż za zapewnienie ciepła w mieszkaniu o znacznie mniejszej powierzchni użytkowej.

Zużycie gazu czy prądu zwykle jest wyższe w domach jednorodzinnych, ale już za podgrzewanie wody użytkowej zapłacić możemy mniej, zwłaszcza po inwestycji w kolektory słoneczne. Najdrożej wychodzi korzystanie z wody ciepłej podgrzewanej przez wodociągi – dla domowników to wygodne rozwiązanie, ale przekładające się na wyższe koszty utrzymania mieszkania.

Natomiast koszt opłat stałych za dom jednorodzinny jest często mniejszy niż za mieszkanie w bloku. Właściciele domów nie ponoszą wydatków na rzecz spółdzielni czy kosztów administracyjnych. Natomiast posiadacze mieszkań muszą płacić czynsz do spółdzielni czy do wspólnoty mieszkaniowej, który zwykle obejmuje fundusz remontowy czy inne koszty administracyjne związane z użytkowaniem części wspólnej, zaliczkę na wodę, opłatę za ogrzewanie, odprowadzanie ścieków i wywóz śmieci. Wyższe stawki związane są w przypadku domu z ubezpieczeniem nieruchomości. Wynika to m.in. z wartości takiego budynku i sumy ubezpieczenia, a także z ryzyka ubezpieczeniowego. W przypadku mieszkania ryzyko niektórych szkód jest zdecydowanie mniejsze. Warto pamiętać również o tym, żeby tak dopasować ochronę, aby suma ubezpieczenia była wystarczająca, jeśli np. na skutek pożaru stracimy niemal cały dobytek życia. Wypłata środków z polisy powinna nam wtedy umożliwić przywrócenie naszej nieruchomości poprzedniego stanu. Co istotne, ubezpieczyć można również dom w budowie. Bardzo ważne jest, żeby ochrona ubezpieczeniowa była szeroka - polisa powinna obejmować wiele ryzyk, a nie tylko kilka, w tym ryzyko kradzieży, powodzi, pożaru, gradobicia, uderzenia śniegu i innych. Warto podejść do tej kwestii indywidualnie - czy zakres ochrony jest odpowiednio dopasowany do naszej nieruchomości?

Lepszy dom czy mieszkanie – wady i zalety obu rozwiązań

Posiadanie własnego domu pozwoli nam na uzyskanie pełnej niezależności od sąsiadów i innych osób. Sami sobie możemy decydować o sposobie korzystania z nieruchomości. Nie musimy nikogo pytać o zdanie, jeśli zechcemy założyć klimatyzację stacjonarną czy wentylację z rekuperacją. Właścicieli domów jednorodzinnych nie będą dotyczyły ustalenia wspólnot mieszkaniowych czy spółdzielni.

Jednocześnie jednak właściciele mieszkań mają mniej obowiązków związanych z utrzymaniem swojego lokum w należytym stanie technicznym. Fundusz remontowy pozwala na partycypowanie w wydatkach związanych z remontami bloków, termomodernizacją i odnową części wspólnych. W przypadku domu samodzielnie będziemy ponosić koszty naprawy dachu czy ocieplenia elewacji.

Bezdyskusyjnie atutem domów jednorodzinnych jest większa przestrzeń do dyspozycji. Powierzchnia użytkowa budynku oraz działki przeznaczonej na zieleń ogrodową dają poczucie swobody. W domu możemy relaksować się w różnoraki sposób, zgodnie z naszymi potrzebami, inaczej niż na przykład na balkonie przynależącym do mieszkania. Własny ogród pozwala na wygospodarowanie strefy rekreacyjnej, ustawienie basenu latem czy placu zabaw dla dzieci.

Mieszkanie w bloku w porównaniu z domem jednorodzinnym poza miastem ma zaletę w postaci dobrej lokalizacji. Najczęściej w pobliżu znajdują się takie miejsca jak szkoły i przedszkola, sklepy czy przychodnie lekarskie. W przypadku domów jednorodzinnych komunikacja może być ograniczona np. tylko do własnego samochodu, co utrudnia dojazdy do pracy, odwożenie dzieci do szkoły czy robienie codziennych zakupów.

Mieszkanie w dobrej lokalizacji można potraktować jako inwestycję na przyszłość, wynająć je i w ten sposób stworzyć sobie źródło pasywnego dochodu. W przypadku domów jednorodzinnych jest to o wiele trudniejsze, choć nie niemożliwe do realizacji.

Potrzeby rodziny – dom czy mieszkanie?

Co będzie lepsze dla naszej rodziny? Budowa domu czy kupno mieszkania w mieście? Zalety mieszkania w bloku będą istotne z pewnością dla ludzi, którzy nie mają samochodu lub prawa jazdy i chcą mieć swobodę przemieszczania się komunikacją miejską. Jeśli lokum ma być tylko przejściowe, a rodzina chce w przyszłości wybudować dom, wówczas lepiej jest najpierw zamieszkać w mniejszym mieszkaniu i oszczędzać na własny dom jednorodzinny.

Potrzeby rodziny są ważne, kiedy stoimy przed wyborem: lepszy dom czy mieszkanie? Rodzice z dwójką czy trójką dzieci w wieku przedszkolnym i szkolnym w domu jednorodzinnym mogą stworzyć atrakcyjne warunki do wychowania swoich pociech. Własny dom sprawi, że seniorzy zyskają spokój, którego nie ma w dużych miastach oraz miejsce do uprawiania warzyw czy hodowania kwiatów. Natomiast młodzi ludzie, którzy nie mają jeszcze dzieci i chcą korzystać z uroków aglomeracji, chętniej kupują mieszkania w centrum. Często podobnie postępują osoby w kwiecie wieku, które odchowały już dzieci i dom stał się już dla nich za duży. Sprzedając swoją nieruchomość i kupując mieszkanie, mogą wiele zyskać, nie tylko pod względem finansowym. W takiej sytuacji nie będą już musieli dbać o zieleń ogrodową, pamiętać o zabezpieczeniu domu systemem alarmowym i monitoringowym przed włamaniem czy też o tym, by przeprowadzić niezbędne naprawy przed sezonem zimowym. W starszych domach, w których nadal użytkowane są piece na paliwa stałe, drewno czy węgiel problematyczne jest to, że w okresie grzewczym trzeba wciąż palić w kotłach, by w domu było ciepło. Wymiana starego pieca na nowy pociąga z kolei dodatkowe koszty, na które nie każdy może sobie pozwolić.

Tak naprawdę nie można jednoznacznie wskazać, że dom jest lepszym rozwiązaniem od mieszkania albo na odwrót. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji każdego z nas i rozpatrzenia potrzeb rodzinnych – teraz i w najbliższej przyszłości. Inwestycje mieszkaniowe zwykle nie są realizowane na kilka miesięcy, tylko na wiele lat.