Darowizna mieszkania a podatek do urzędu

Najważniejsze informacje o darowiźnie mieszkania w rodzinie

Umowa darowizny mieszkania lub domu musi mieć formę aktu notarialnego.
Przy umowie darowizny nieruchomości w najbliższej rodzinie, tzw. zerowej grupy podatkowej, możesz skorzystać ze zwolnienia z podatku od darowizny.
Do zerowej grupy podatkowej zalicza się m.in. małżonka, dzieci, wnuki, rodziców i dziadków.
Notariusz zgłasza darowiznę nieruchomości do urzędu skarbowego.
Koszty zależą od wartości nieruchomości. Głównym wydatkiem jest zazwyczaj taksa notarialna.
Darczyńca może bezpiecznie mieszkać w przekazanym lokalu aż do śmierci, o ile w umowie darowizny znajdzie się zapis o dożywotniej służebności osobistej mieszkania.

Czym jest umowa darowizny i jak przekazać nieruchomość?

Darowizna to umowa, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Mówiąc prościej – decydujesz się obdarować daną osobę i oddać jej swoją własność. Możesz w darowiźnie przekazać m.in. mieszkanie, dom czy działkę.

W przypadku darowizny nieruchomości umowę musisz zawrzeć w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego).

Notariusz sporządza akt i składa wniosek o wpis do księgi wieczystej, którego dokonuje sąd rejonowy. Zwykła umowa nie wystarczy do darowania mieszkania. Niezależnie od tego, czy darujesz małą kawalerkę, czy działkę pod rozbudowę domu na zgłoszenie, niezbędny jest akt notarialny.

Kogo zalicza się do zerowej grupy podatkowej i jak uzyskać zwolnienie z podatku od darowizny mieszkania?

Całkowite zwolnienie z podatku od darowizny domu czy mieszkania przysługuje wyłącznie osobom z tzw. zerowej grupy podatkowej. Należą do niej:

małżonkowie,
dzieci,
wnuki,
rodzice,
dziadkowie,
pasierbowie,
rodzeństwo,
ojczym oraz macocha.

Jeśli otrzymujesz mieszkanie w formie darowizny od takich osób, nie musisz płacić podatku od spadków i darowizn

Uwaga!

Kiedy umowa darowizny sporządzana jest w formie aktu notarialnego, to notariusz wyręcza Cię w formalnościach. Pobiera ewentualne opłaty i wysyła zgłoszenie do urzędu skarbowego. Ty jako obdarowany nie musisz składać dodatkowych formularzy SD-Z2 (Zgłoś otrzymanie majątku ze spadku lub darowizny).

Jakie są limity podatkowe dla dalszej rodziny w 2026 roku?

Jeśli darczyńca i obdarowany to dalsza rodzina, w grę wchodzą inne grupy podatkowe i progi, powyżej których trzeba zapłacić podatek od darowizny. Ważny jest stopień pokrewieństwa.

W 2026 roku limity kwot wolnych od podatku wynoszą:

I grupa podatkowa (np. teściowie, zięć, synowa): do 36 120 zł.
II grupa podatkowa (np. zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, czyli ciotki i wujkowie): do 27 090 zł.
III grupa podatkowa (osoby niespokrewnione): do 5733 zł.

Jeśli wartość darowizny przewyższa ten limit, notariusz wyliczy kwotę podatku i pobierze go podczas podpisywania aktu.

Uwaga: wymienione wynoszą dla wszystkich darowizn od jednej osoby w ostatnich 5 latach, a nie wyłącznie w ostatnim roku.

W 2026 roku obowiązują następujące stawki podatku od darowizny:

Kwota nadwyżki w złotych		Wysokość podatku
ponad	do
Nabywcy zaliczani do I grupy podatkowej
	11 833 zł	3%
11 833 zł	23 665 zł	355 zł i 5% od nadwyżki ponad 11 833 zł
23 665 zł		946 zł 60 gr i 7% od nadwyżki ponad 23 665 zł
Nabywcy zaliczani do II grupy podatkowej
	11 833 zł	7%
11 833 zł	23 665 zł	828 zł 40 gr i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł
23 665 zł		1893 zł 30 gr i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł
Nabywcy zaliczani do III grupy podatkowej
	11 833 zł	12%
11 833 zł	23 665 zł	1420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł
23 665 zł		3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł

Źródło: Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U.2026.478)

Jakie dokumenty są potrzebne u notariusza do darowizny nieruchomości?

Do przygotowania umowy notariusz będzie potrzebował:

numeru księgi wieczystej mieszkania,
podstawy nabycia tego lokalu przez darczyńcę (np. wypis aktu notarialnego, akt poświadczenia dziedziczenia).

Jeśli chcesz przekazać mieszkanie, potrzebne są dowody tożsamości obu stron. Konieczne mogą być również:

zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości w czynszu,
zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego (jeśli darczyńca otrzymał mieszkanie ze spadku lub innej darowizny w przeszłości).

W umowie darowizny powinny znaleźć się takie informacje jak:

dane osobowe darczyńcy i obdarowanego,
szczegółowy opis nieruchomości, w tym jej adres, powierzchnia,
określenie wartości darowanej nieruchomości oraz sposób jej określenia,
zapisy dotyczące opłat związanych z dokonaniem darowizny, np. podatku od spadków i darowizn,
warunki dodatkowe związane z darowizną,
zapisy dotyczące tego, kto ponosi koszty notariusza i wpisu do księgi wieczystej,
terminy dokonania darowizny i przejścia własności nieruchomości.

Umowa musi być opatrzona własnoręcznym podpisem darczyńcy i obdarowanego, lub ich pełnomocników.

Po podpisaniu dokumentów notariusz złoży wniosek o aktualizację księgi wieczystej.

Po przeniesieniu własności to obdarowany dba o bezpieczeństwo lokalu. Posiadanie nieruchomości wiąże się z obowiązkami i odpowiedzialnością. Aby zabezpieczyć się przed szkodami, wykup ubezpieczenie, które obejmuje szkody wyrządzone przez wiatr, pożar, zalanie i inne zdarzenia.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza w ramach darowizny?

Głównym kosztem umowy darowizny jest taksa notarialna, której maksymalną wysokość określa ustawa, w zależności od wartości nieruchomości. Stawki mogą wynosić od kilkuset złotych do nawet kilkunastu tysięcy w przypadku luksusowych willi.

Maksymalna stawka taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego umowy darowizny wynosi:

Wartość darowanej nieruchomości	Wysokość taksy notarialnej
Do 3000 zł	100 zł
Powyżej 3000 zł do 10 000 zł	100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł
Powyżej 10 000 zł do 30 000 zł	310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
Powyżej 30 000 zł do 60 000 zł	710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
Powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł	1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
Powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł	4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
Powyżej 2 000 000 zł	6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł

Źródło: §3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej

Dla mieszkania o wartości 500 000 zł taksa może wynosić maksymalnie 2770 zł netto (do tej kwoty dolicza się 23% podatku VAT).

U notariusza opłacasz koszty wpisów sądowych w księgach wieczystych oraz wypisów aktu notarialnego. Opłaty uregulujesz na miejscu gotówką lub kartą.

Jak chronić darczyńcę w mieszkaniu? Służebność osobista

Darczyńca może zabezpieczyć się poprzez dożywotnią służebność osobistą mieszkania. Polega to na tym, że senior przekazuje nieruchomość, ale ma gwarancję, że może korzystać z lokalu do śmierci.

W przypadku nieruchomości przekazanej w darowiźnie nie musisz czekać 5 lat z jej sprzedażą, aby uniknąć zapłaty podatku. 5-letni okres liczy się od momentu nabycia nieruchomości przez darczyńcę, a nie od dnia otrzymania darowizny.

Sprawdź przykład z życia!

Rodzice kupili dom, a 6 lat później w formie darowizny przepisali go na córkę, która wpadła w kłopoty finansowe i chciała szybko sprzedać tę nieruchomość. Obawiała się konieczności zapłaty 19% podatku dochodowego (który płaci się w przypadku sprzedaży przed upływem 5 lat). Prawo jednak przyszło jej z pomocą! W przypadku darowizn, 5-letni okres zwalniający z podatku liczy się od momentu nabycia nieruchomości przez darczyńców (rodziców), a nie od dnia darowizny.

Darowizna nieruchomości z kredytem hipotecznym – jak to działa?

Jeśli w ramach darowizny otrzymasz mieszkanie z kredytem hipotecznym, stajesz się właścicielem nieruchomości, ale nie kredytobiorcą.

Hipoteka na rzecz banku pozostaje w księdze wieczystej i jeśli darczyńca przestanie płacić raty, bank może zlicytować Twoje mieszkanie.

W praktyce najlepiej udać się razem do banku i złożyć wniosek o zmianę kredytobiorcy.

Jeśli planujesz kupić własne lokum, a nie masz dużych oszczędności, sprawdź, na czym polega mieszkanie bez wkładu własnego. Standardowo bank wymaga 10-20% wkładu, ale dzięki programowi Rodzinny kredyt mieszkaniowy możesz uzyskać finansowanie na nawet 100% wartości nieruchomości.

Bank zawsze oczekuje, że posiadasz ochronę murów i elementów stałych, którą gwarantuje ubezpieczenie nieruchomości do kredytu hipotecznego. To dla kredytodawcy zabezpieczenie spłaty.

Kiedy darczyńca może odwołać umowę darowizny?

Darczyńca może cofnąć darowiznę wyłącznie w sytuacji, gdy obdarowany dopuści się względem niego tak zwanej „rażącej niewdzięczności”. Zwykła sprzeczka rodzinna to za mało.

Odwołanie darowizny i samej umowy wchodzi w grę przy poważniejszych przewinieniach, takich jak:

znęcanie się fizyczne nad darczyńcą,
popełnienie przeciwko niemu przestępstwa (np. kradzieży, oszustwa),
pozostawienie bez pomocy w ciężkiej chorobie.

FAQ – Pytania i odpowiedzi o darowiznę mieszkania w rodzinie

Czy można sporządzić umowę darowizny mieszkania bez notariusza?

Kto wchodzi w skład zerowej grupy podatkowej?

Czy darowizna u notariusza zwalnia z wizyty w urzędzie skarbowym?

Jak senior może się zabezpieczyć po przekazaniu mieszkania wnukowi?

Kto płaci za sporządzenie aktu darowizny?

Weź sprawy w swoje ręce i chroń swoje nieruchomości. Skontaktuj się z ekspertem UNIQA lub kup polisę online.

Źródła:

Serwis Rzeczypospolitej Polskiej, Portal podatkowy Gov.pl, Zgłoś otrzymanie majątku ze spadku lub darowizny, https://www.gov.pl/web/gov/zglos-otrzymanie-majatku-ze-spadku-lub-darowizny-formularz-podatkowy-sd-z2

Ministerstwo Finansów, Rozliczenie podatku SD od darowizny, https://podatki-arch.mf.gov.pl/pcc-sd/rozliczenie-podatku-sd-od-darowizny/#p1

Podatki.gov.pl, Podatki osobiste – Ulgi i zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, https://www.podatki.gov.pl/podatki-osobiste/sd/ulgi-i-zwolnienia/

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93 z późn. zm.)

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U.2024.1566)

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U.2026.478)

Agnieszka Malinowska

Specjalista ds. Indywidualnej Oceny Ryzyka w Dziale Rozwoju Pozostałych Ubezpieczeń Majątkowych i Osobowych

Od 13 lat związana jest z rynkiem ubezpieczeń. W UNIQA TU s.a. początki swojego doświadczenia zdobywała jako konsultant telefonicznej obsługi klienta, następnie na stanowisku Specjalisty ds. Wsparcia Sprzedaży. W 2020 r. objęła stanowisko Specjalisty ds. Indywidualnej Oceny Ryzyka w Zespole Oceny Ryzyka dla produktów Majątkowych. Od 2024 roku kontynuuje pracę na tym stanowisku w Dziale Rozwoju Pozostałych Ubezpieczeń Majątkowych i Osobowych.

Zniżka -15%

Potrzebujesz taniego ubezpieczenia domu lub mieszkania?

Oblicz składkę

Darowizna mieszkania w rodzinie – procedura, podatki i formalności