Wynajem mieszkania obcokrajowcowi – o czym pamiętać?

Główny Urząd Statystyczny podaje, że na dzień 31 grudnia 2019 roku w Polsce mieszkało 2 106 101 cudzoziemców. Od 1 marca do 30 kwietnia 2020 roku liczba ta zmniejszyła się o ponad 200 tys. osób. Nadal jednak wielu obcokrajowców mieszka i pracuje w Rzeczypospolitej Polskiej. W związku z tym duża większość z nich wynajmuje mieszkania w naszym kraju. Jak taki wynajem wygląda z perspektywy właściciela nieruchomości?

Legalny pobyt obcokrajowców na terenie RP

Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 12 grudnia 2013 roku o cudzoziemcach wraz z jej aktami wykonawczymi, cudzoziemiec, który nie jest obywatelem państwa należącego do EOG lub Szwajcarii, czyli obywatel tzw. kraju trzeciego, może ubiegać się o udzielenie zezwolenia na pobyt czasowy. Jeśli z kolei nie zamierza przebywać w kraju dłużej niż 3 miesiące, to wystarczy, by miał wizę lub postarał się o inną formę legalizacji. Zezwolenie na pobyt czasowy jest udzielane maksymalnie na 3 lata, a cudzoziemiec otrzymuje wtedy kartę pobytu. To dokument potwierdzający jego tożsamość i uprawniający do podróżowania wielokrotnie przez granicę, bez konieczności każdorazowego uzyskiwania wizy. Decyzję w sprawie udzielenia zezwolenia wydaje wojewoda właściwy ze względu na miejsce przebywania cudzoziemca.

By karta pobytu została wydana dla obcokrajowca, musi on udokumentować, że ma:

·   Ubezpieczenie zdrowotne w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 27 sierpnia 2004 roku o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych lub potwierdzenie pokrycia przez wybranego przez siebie ubezpieczyciela kosztów leczenia na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

·   Źródło stabilnego i regularnego dochodu, które jest wystarczające na pokrycie kosztów utrzymania siebie i członków rodziny, pozostających na jego utrzymaniu.

·   Zapewnione na terytorium RP miejsce zamieszkania.

Owe miejsce zamieszkania może być zagwarantowane poprzez podpisanie umowy najmu z obcokrajowcem.

Podstawowe kwestie przy wynajmie mieszkania obcokrajowcom

Pod względem formalnym nie ma osobnych uwarunkowań prawnych dotyczących wynajmowania mieszkań cudzoziemcom i rodakom. Ważne jest jednak zweryfikowanie tożsamości osoby, której chcemy wynająć naszą nieruchomość. W przypadku obcokrajowców trzeba sprawdzić paszport oraz ewentualnie kartę pobytu, jeśli została już ona wydana. Jeśli nie, można zapytać zainteresowanego najmem o to, gdzie jest zatrudniony i jaki zawód wykonuje albo o planowany okres pobytu, który może zbiegać się w czasie z okresem najmu.

Pierwsza rozmowa z potencjalnym najemcą jest bardzo ważna, ponieważ pozwala wyrobić sobie  zdanie o nim. Jeśli wzbudza on zaufanie, można przystąpić do realizacji formalności przy wynajmie mieszkania. Podstawą jest umowa, w której powinny znaleźć się wszystkie warunki dotyczące praw i obowiązków stron.

Jak skonstruować umowę najmu mieszkania dla cudzoziemca?

Przyjmuje się, że umowa najmu podpisywana z obcokrajowcem powinna być sporządzona w dwóch językach – po polsku i po angielsku, w formie pisemnej. Umowa wynajmu po angielsku nie jest wymagana pod względem prawnym. Ważne jest jednak, by najemca dokładnie zrozumiał jej treść i zaakceptował ją. Często sporządzana jest tylko umowa po polsku, zwłaszcza w przypadku umów najmu z obcokrajowcami ze Wschodu, z adnotacją o zrozumieniu jej treści. Optymalnie byłoby, gdyby dokument został sporządzony w wersji polskiej i w języku ojczystym najemcy.

Czas trwania umowy najmu nie powinien przekraczać okresu pozwolenia na pobyt w Polsce. Właściciel nieruchomości ma pełne prawo zażądać przed podpisaniem umowy zaświadczenia o zatrudnieniu i wysokości uzyskiwanych zarobków.

Co z meldunkiem?

Wielu wynajmujących zastanawia się nad kwestią zameldowania obcokrajowca przy podpisywaniu umów najmu mieszkania. Teoretycznie w naszym kraju jest obowiązek meldunkowy, który dotyczy w równej mierze obywateli polskich oraz cudzoziemców. Jeśli więc obcokrajowcy przebywają na terenie Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 30 dni, wówczas powinni być zameldowani na pobyt stały lub czasowy. Meldunek nie jest kłopotliwy, ponieważ można dopełnić formalności w urzędzie lub przez internet, osobiście lub za pośrednictwem pełnomocnika. Nie jest wymagana przy tym obecność właściciela nieruchomości ani nawet jego zgoda, co wynika z przepisów ustawy o ewidencji ludności. Zameldowanie nie pociąga za sobą żadnego prawa osoby zameldowanej do nieruchomości.

Przy wynajmie mieszkania cudzoziemcowi pojawia się też pytanie o rodzaj umowy – czy powinna być to umowa najmu okazjonalnego czy jednak tradycyjna? Najlepiej sięgnąć w tej kwestii do przepisów Prawa lokatorskiego. Umowa najmu okazjonalnego z punktu widzenia właściciela lokalu mieszkalnego jest korzystniejsza, z uwagi na tytuł egzekucyjny. Jeśli najemca nie będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków, zwłaszcza płatniczych, od razu możliwe stanie się wypowiedzenie umowy, a wynajmujący będzie musiał opuścić mieszkanie. W umowie najmu okazjonalnego trzeba jednak wskazać miejsce zamieszkania najemcy na wypadek eksmisji, a dla obcokrajowców jest to kłopotliwe. Dlatego częściej wykorzystywana jest jednak umowa najmu tradycyjnego. Najlepiej sporządzić ją pisemnie, choć pod względem formalnym nie jest to wymagane. Jednak dla celów dowodowych korzystniej jest mieć w ręce pisemną umowę wynajmu mieszkania. Dokumenty takie mogą się przydać, jeśli doszłoby do problemów z nieuczciwym najemcą i skierowania sprawy do sądu. W przypadku umowy najmu okazjonalnego forma pisemna jest koniecznością, ponieważ w przeciwnym wypadku byłaby ona nieważna.

Jeden najemca, wielu lokatorów

Problematyczne dla wynajmujących mieszkania bywa to, jak wiele osób będzie mieszkać w lokum, które oficjalnie wynajmowane jest tylko dla jednej osoby. Właściciel powinien przy podpisywaniu umowy dokładnie określić z najemcą liczbę osób, które będą zamieszkiwać w mieszkaniu.

Jak zmniejszyć ryzyko przy wynajmie mieszkania obcokrajowcom?

Nie ma obiektywnych przesłanek co do tego, aby mówić o większym ryzyku wynajmu mieszkań dla obcokrajowców niż dla Polaków. Ewentualne niebezpieczeństwo jest wpisane w działalność polegającą na wynajmie lokali mieszkalnych – tak w wymiarze długoterminowym, jak i krótkoterminowym. Nieuczciwym najemcą może być każdy. Można jednak zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami.

Po pierwsze, warto pobrać kaucję w wysokości np. 2–3 czynszów. To gotówka pozwala pokryć koszty spowodowane np. brakiem płatności za czynsz. Ustawa o ochronie praw lokatorów daje szerokie możliwości kształtowania wysokości kaucji pobieranej przy wynajmie mieszkania. Przepisy dopuszczają możliwość ustanowienia nawet kaucji w wysokości 12-krotności czynszu najmu. Można zabezpieczyć się też w ten sposób, aby uzależnić realizację umowy najmu od wpłaty kaucji. Jest ona zwracana zwykle w terminie 30 dni od daty opuszczenia lokalu.

Jeśli zależy nam na bezpiecznym wynajmowaniu mieszkania, dobrym pomysłem może być zawarcie umowy ubezpieczenia. Polisa taka powinna objąć nie tylko mury nieruchomości, ale i elementy stałe oraz ruchomości domowe. Towarzystwa ubezpieczeniowe określają konkretne warunki i zakres ubezpieczenia. Podstawę stanowi ubezpieczenie mieszkania od zdarzeń losowych, dewastacji, kradzieży z włamaniem czy rabunku. Należy wybrać taką ochronę, która obejmuje również mieszkania wynajmowane.

Zjawisko wynajmu na odległość

Zagraniczni przedsiębiorcy, którzy planują przyjazd do Polski w celach zarobkowych, mogą chcieć zadbać nie tylko o zatrudnienie, ale i o mieszkanie dla siebie, jeszcze zanim przekroczą granicę RP. Dlatego często odpowiadają na ogłoszenia o wynajmie nieruchomości za pośrednictwem dostępnych kanałów komunikacji. Można zaproponować im zawarcie na odległość umowy rezerwacyjnej wynajmu mieszkania. Umowa właściwa zawierana jest dopiero po przyjeździe obcokrajowca do Polski. Dzięki temu zapewniają sobie oni lokum przed przybyciem na terytorium RP.

10% zniżki
Ubezpiecz dom lub mieszkanie
Oblicz składkęKup ubezpieczenie u agenta