Podatek od wynajmu mieszkania – jak go rozliczyć?

Formy opodatkowania najmu mieszkania

Wybór formy opodatkowania przychodów z tytułu najmu zależy w pierwszej kolejności od tego, czy wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (tzw. najem prywatny) czy przedsiębiorca. Najem prywatny możemy rozliczać na dwa sposoby:

• według skali podatkowej (na zasadach ogólnych),
• ryczałtem.

W przypadku podatników prowadzących działalność gospodarczą, podatek może być obliczony na zasadach ogólnych lub z zastosowaniem stawki liniowej.

Zdecydowanie większą popularnością w najmie prywatnym cieszy się ryczałt ze stawką podstawową wynoszącą 8,5%. To najłatwiejsza forma rozliczenia najmu, ponieważ nie wymaga prowadzenia ewidencji, zaś zaliczki na podatek dochodowy można odprowadzać w cyklach miesięcznych lub kwartalnych. Wysokość podatku ryczałtowego oblicza się bezpośrednio od uzyskanego przychodu. Wybierając ten sposób, podatnik automatycznie rezygnuje z prawa do odliczania kosztów. W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych stosuje się dwie stawki: 17% i 32 %. Mimo wyższych stawek ta metoda rozliczenia podatku ma dwie zalety:

• podatnik może skorzystać z kwoty wolnej od podatku (wynoszącej obecnie 8 tysięcy złotych),
• od podstawy opodatkowania można odliczyć wydatki związane z mieszkaniem.

Wybór liniowej formy opodatkowania jest szczególnie korzystny wtedy, gdy przedsiębiorca uzyskuje wysokie dochody z prowadzonej działalności. Trzeba jednak pamiętać, że podatnicy rozliczający się w ten sposób, nie mogą skorzystać z niektórych ulg i przywilejów, które opisane zostaną szerzej w dalszej części artykułu.

Który podatek od wynajmu mieszkania wybrać? To często zadawane pytanie. Decydując się na wybór konkretnego rozwiązania, powinniśmy dokładnie przekalkulować, która z form opodatkowania będzie bardziej opłacalna. Pod uwagę warto wziąć następujące kwestie:

• składki ZUS, które trzeba opłacać z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej,
• dokumenty niezbędne do rozliczenia – w przypadku ryczałtu ilość formalności jest minimalna, w innych przypadkach niezbędne jest gromadzenie dokumentów przychodowych, a także kosztownych, tj. potwierdzenia przelewów, rachunków czy faktury,
• formalności niezbędne do rozpoczęcia najmu – jest ich najwięcej w przypadku działalności gospodarczej, firma musi być zarejestrowana i zgłoszona do ZUSu,
• obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów,
• dochód uzyskany z najmu i liczba wynajmowanych nieruchomości.

Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?

Wysokość podatku od wynajmu mieszkania zależy od jego formy. Osoby wynajmujące mieszkanie prywatnie, jak już wcześniej wspomniano, mogą rozliczać się w oparciu o zasady ogólne lub ryczałtem. W przypadku zasad ogólnych kwota podatku jest naliczana od dochodu (przychodu po odjęciu kosztów). W przypadku dochodu poniżej 85 528 zł rocznie, podatek wynosi 17%. Do nadwyżki dochodów przekraczającej ten limit, stosuje się stawkę 32%. W przypadku zasad ogólnych obowiązuje tzw. kwota wolna od podatku wynosząca 8 tys. zł. Jeśli roczne dochody podatnika (ogółem) nie przekroczą tej kwoty, są one zwolnione z podatku.

Podatek ryczałtowy od najmu jest obliczany od przychodu –  jeśli nie przekracza 100 tys. zł rocznie stosuje się stawkę 8,5%. Nadwyżkę przychodów ponad ten limit rozlicza się z zastosowaniem stawki 12,5%. Przedsiębiorcy mogą rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania lub domu na zasadach ogólnych lub liniowo. Pierwsza z form nie różni się od tej, opisanej w przypadku podatników nieprowadzących działalności gospodarczej. Trzeba jednak pamiętać, że przedsiębiorca musi prowadzić księgę przychodów i rozchodów, w której dokumentował będzie wpływy i wydatki związane z najmem. Jeżeli jednak wybierze on podatek liniowy, to bez względu na osiągane dochody, stawka podatku wyniesie 19%. Decydując się na podatek liniowy, należy mieć na uwadze, że wyklucza on niektóre przywileje, np:

• wspólne rozliczenie z małżonkiem,
• korzystanie z większości ulg podatkowych,
• preferencyjne rozliczenie przewidziane dla osób samotnie wychowujących dzieci.

Jak zgłosić podatek od najmu mieszkania?

Wynajmujący, który podpisze umowę najmu okazjonalnego, ma obowiązek zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego. Należy tego dokonać w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przypadku najmu tradycyjnego nie trzeba zgłaszać formy opodatkowania – takie zgłoszenie następuje automatycznie, po wpłaceniu pierwszej zaliczki na podatek dochodowy. Warto zauważyć, że obecnie zaliczki należy wpłacać na mikrorachunek podatkowy, wygenerowany na podstawie:

• numeru PESEL – w przypadku podatników nieprowadzących działalności gospodarczej,
• numeru NIP – w przypadku przedsiębiorców.

Każdy podatnik może posiadać tylko jeden nr mikrorachunku podatkowego. Dlatego przedsiębiorca, który uzyskuje dochody z najmu prywatnego wpłaca zaliczki na mikrorachunek wygenerowany dla numeru NIP.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu?

Co do zasady, podatnik uzyskujący dochody z tytułu najmu ma obowiązek obliczania i odprowadzania na konto fiskusa miesięcznych zaliczek. Wysokość zaliczki należy obliczyć z zastosowaniem stawki podatkowej przyjętej dla danej formy opodatkowania. Jeśli wynajmujący uzyskuje dochód z najmu w wysokości 1000 zł i rozlicza się na zasadach ogólnych, to wówczas zaliczkę na podatek dochodowy oblicza się w następujący sposób:

1000 zł x 17% =170 zł

Warto pamiętać, że w przypadku rozliczania podatku z zastosowaniem skali podatkowej zaliczki na podatek dochodowy oblicza się narastająco. Na konto urzędu skarbowego należy je wpłacać od momentu, gdy dochody przekroczą limit 3089 zł. Jeśli dochody podatnika w danym roku podatkowym nie będą wyższe niż 8 tys. zł, wpłacone zaliczki zostaną zwrócone po rozliczeniu deklaracji rocznej (PIT 36).

Jeżeli natomiast wynajmujący uzyskuje przychód z najmu w wysokości 1000 zł i rozlicza się w formie ryczałtu, to zaliczkę oblicza się następująco:

1000 zł x 8,5% = 85 zł.

Wybór właściwej deklaracji podatkowej zależy od tego, jaką metodą zdecydowaliśmy się rozliczać. Jeśli będzie to najem prywatny, nierozliczany na zasadach ogólnych – wówczas należy złożyć PIT-36. Tak samo jest w przypadku najmu w ramach działalności gospodarczej. Przy najmie prywatnym, rozliczanym ryczałtem ewidencjonowanym, należy złożyć PIT-28.

Co zawiera PIT-28, a co PIT-36? PIT-28 składa się z rubryk, w których należy wpisać następujące informacje:

• urząd, do którego jest adresowane zeznanie,
• cel złożenia formularza,
• dane dotyczące podatnika,
• przychody podatnika objęte ryczałtem.

PIT-36 zawiera następujące informacje:

• urząd, do którego jest adresowane zeznanie,
• cel złożenia formularza,
• wybór sposobu opodatkowania,
• dane dotyczące podatnika,
• dochody podatnika,
• źródła przychodów.

Formularz PIT-36 jest przeznaczony dla podatników opodatkowujących swoje dochody indywidualnie, jak i łącznie z dochodami małżonka bądź w sposób przewidziany dla osób, które samotnie wychowują dzieci.

Warto pamiętać o terminach złożenia deklaracji rocznych. W ubiegłych latach PIT 28 należało wysłać do końca stycznia. W tym roku ten termin wydłużono o miesiąc, wraz z czym zeznanie mogło wpłynąć nawet 2 marca 2020 r. PIT 36 należy z kolei złożyć do końca kwietnia danego roku za rok ubiegły.

Co można odliczyć od podatku?

Jeżeli rozliczasz się na zasadach ogólnych, przychody z najmu możesz pomniejszyć o wydatki związane z wynajmowanym lokalem. Im więcej wydatków, tym mniejszy dochód, a co się z tym wiąże – również niższy podatek. Kosztami podatkowymi są wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskiwanymi przychodami oraz te, które pozostają z nim w związku pośrednim i są poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zabezpieczenia jego źródła. Do tej drugiej kategorii zalicza się np. koszty, jakie podatnik ponosi na ubezpieczenie mieszkania. Kopię polisy warto dołączyć do ewidencji przychodów i rozchodów, by w razie ewentualnej kontroli móc potwierdzić ten wydatek.

Wynajem mieszkania a podatek VAT

Podatek dochodowy to niejedyne zobowiązanie, jakie z tytułu najmu nieruchomości być może będzie musiał opłacić podatnik. W niektórych sytuacjach konieczne będzie także opłacenie podatku od towarów i usług (VAT). Z tej perspektywy bardzo ważne jest jednak rozróżnienie, czy najem dotyczy lokalu mieszkalnego, czy też użytkowego. W pierwszym przypadku podatnik może skorzystać ze zwolnienia podatkowego z tytułu art. 43 ust.1 pkt 36 ustawy o VAT. Jeśli jednak wynajmowany jest lokal o przeznaczeniu użytkowym, to wówczas odprowadzenie podatku VAT będzie obowiązkowe. Możliwe jest tu jednak zastosowanie zwolnienia podmiotowego, przy czym w trakcie roku podatkowego wartość przychodów podlegających opodatkowaniu nie może przekroczyć 200 tys. zł.

Konsekwencje braku rozliczania

Osoba prywatna, która nie będzie płacić podatku, naraża się przede wszystkim na zaległości i odsetki, których wysokość zależy od wartości niezapłaconego podatku. W zależności od wysokości zadłużenia, takie zachowanie może zostać określone jako:

• przestępstwo, jeśli zaległości przekraczają pięciokrotną wysokość minimalnego wynagrodzenia za pracę,
• wykroczenie skarbowe, jeżeli zaległości nie przekroczą tej kwoty.

Za popełnienie wykroczenia skarbowego grozi kara w wysokości dwukrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę. Oprócz niej trzeba będzie także zapłacić zaległy podatek oraz naliczone z tego tytułu odsetki. Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku przestępstwa skarbowego. Tu karę wymierza sąd, który określa liczbę stawek oraz wysokość jednej stawki dziennej, uwzględniając przy tym dochody sprawcy, jak również jego możliwości zarobkowe. By uniknąć kary podatnik, który nie odprowadza podatku od dochodów z najmu, powinien zgłosić ten fakt w formie czynnego żalu do urzędu skarbowego oraz uregulować zaległe zobowiązania.