Wada prawna nieruchomości – czy można się ubezpieczyć? Kiedy zastosowanie ma rękojmia za wady nieruchomości?
Decydując się na zakup domu lub mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, trzeba mieć świadomość, że z biegiem czasu mogą ujawnić się pewne wady, które wpłyną na użytkowanie nieruchomości. Jeśli nie były widoczne podczas podpisywania umowy zakupu mieszkania, a sprzedający o nich nie poinformował, kupujący może powołać się na prawo rękojmi. Czym dokładnie jest rękojmia i co obejmuje? Jak działa ubezpieczenie od wad tytułu prawnego i jakie korzyści daje posiadanie takiej polisy? Kiedy można wnosić o usunięcie wad w nieruchomości? Wszystkie te kwestie omawiamy w naszym artykule.
WADY PRAWNE NIERUCHOMOŚCI – JAKIE SĄ? WADY JAWNE I WADY UKRYTE
Mieszkanie lub dom mogą mieć zarówno wady fizyczne, jak i prawne. Do pierwszej kategorii zalicza się cechy fizyczne nieruchomości, związane np. ze stanem technicznym mieszkania, jego metrażem, przeznaczeniem użytkowym, jak również jakością znajdujących się w nim instalacji. W przypadku wad fizycznych, by odwołać się do prawa rękojmi, kupujący nie musi ponieść szkody. Wystarczy, że udowodni, że dana wada wpływa na zmniejszenie wartości lub użyteczności nieruchomości. Jak duża musi być wada fizyczna? W prawie budowlanym nie różnicuje się między wadą a usterką. Z tego względu nawet najmniejsza niezgodność stanowi podstawę do skorzystania z prawa rękojmi. Jeśli występuje niezgodność rzeczy sprzedanej z umową, to takie prawo przysługuje kupującemu.
Wady prawne dotyczą z kolei praw, jakie względem nieruchomości przysługują osobom trzecim. O ich występowaniu można mówić wówczas gdy:
- sprzedający nie miał prawa do zbycia nieruchomości, ponieważ stanowiła własność osoby trzeciej,
- nieruchomość w momencie zakupu była obciążona prawem osoby trzeciej, takim jak np. użytkowanie lub służebność.
Oznacza to, że o ile wady fizyczne polegają na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, o tyle o wadach prawnych mówimy, gdy sprzedana nieruchomość była własnością osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej. W świetle przepisów Kodeksu cywilnego, za występowanie wad fizycznych i prawnych odpowiada osoba sprzedająca nieruchomość. Należy przy tym podkreślić, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady prawne budynku ma charakter absolutny, a zatem nie może być wyłączona na mocy postanowień zawartych w umowie sprzedaży mieszkania. Odpowiedzialność sprzedawcy za takie wady jest bezdyskusyjna.
KIEDY NIE WYSTĘPUJE ODPOWIEDZIALNOŚĆ Z TYTUŁU RĘKOJMI ZA WADY NIERUCHOMOŚCI?
Wyróżnia się dwa przypadki, kiedy rękojmia za wady nieruchomości może być ograniczona lub wyłączona:
- kupujący przed dokonaniem transakcji został poinformowany o wadach nieruchomości,
- strony w umowie sprzedaży mieszkania zdecydowały się ograniczyć lub całkowicie wyłączyć rękojmię.
Drugi przypadek wymaga szczegółowej analizy ze względu na pewne wyjątki. Po pierwsze, możliwość ograniczenia lub wyłączenia rękojmi zależy od tego, kto dokonuje zakupu mieszkania. Jeśli nabywcą jest konsument (osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej) to w świetle art. 558 Kodeksu Cywilnego ograniczenie lub wyłączenie rękojmi może nastąpić tylko w przypadkach wskazanych w ustawie. Będzie jednak bezskuteczne, jeśli kupujący udowodni, że wada została przed nim celowo zatajona przez sprzedawcę i nie wiedział o niej w chwili zawarcia umowy.
Z perspektywy prawa nie ma natomiast znaczenia, kto sprzedaje nieruchomość. W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym obowiązuje tzw. rękojmia dewelopera. W ramach rynku wtórnego za wady ukryte mieszkania odpowiedzialność ponosi sprzedający, nawet jeśli nie jest przedsiębiorcą. Nie będzie zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, nawet gdy nie prowadzi działalności. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego za sprzedawaną nieruchomość, która powinna być wolna od wad lub kupujący powinien wiedzieć o istniejących wadach.
Prawo rękojmi obowiązuje również wtedy, gdy przedmiotem sporu jest wada budowlana, jaka ujawni się w domu, który został wybudowany na zlecenie inwestora. Rękojmia za wady budowlane, niekiedy określana także jako rękojmia budowlana, obowiązuje, gdy stan techniczny lub prawny nieruchomości odbiega od postanowień zawartych w umowie o roboty budowlane, podpisanej między wykonawcą a inwestorem.
RĘKOJMIA ZA WADY RZECZY SPRZEDANEJ – CZEGO MOŻE DOMAGAĆ SIĘ KUPUJĄCY OD SPRZEDAWCY?
Istotą rękojmi jest ochrona interesów nabywcy. W przypadku gdy dotyczy wad prawnych nieruchomości, kupujący może:
- odstąpić od umowy zakupu,
- zażądać obniżenia ceny nieruchomości,
- żądać naprawienia szkody, jaką poniósł w wyniku istnienia wady.
Kupujący nie może jednak żądać naprawienia tej szkody czy usunięcia szkody, za której powstanie sprzedający nie ponosi odpowiedzialności. Warto zauważyć, że czas obowiązywania rękojmi jest ograniczony. Art. 576 ust. 1 Kodeksu Cywilnego wskazuje, że wygasa po upływie roku od momentu, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Trzeba jednak zauważyć, że ten termin ulega zmianie, gdy kupujący o istnieniu wady prawnej dowie się w wyniku wniesienia powództwa przez osobę trzecią. W takiej sytuacji biegnie od momentu, w którym wydana została decyzja lub orzeczenie właściwego organu, m.in. postanowienie sądu w związku z wniesionym powództwem stanie się prawomocne.
Upływ terminu rękojmi za wady prawne nie oznacza jednak, że kupujący nie może mieć innych roszczeń względem sprzedającego. Taką decyzję wydał Sąd Najwyższy w wyroku II CSK 89/06, w którym wskazał, że nabywca może żądać od sprzedającego odszkodowania za szkodę wynikającą z ukrytej wady nieruchomości.
RĘKOJMIA ZA WADY NIERUCHOMOŚCI A UMOWA UBEZPIECZENIA
Typowe ubezpieczenie nieruchomości nie chroni posiadacza polisy przed szkodami wynikającymi z wad fizycznych, jak i prawnych budynków. Chociaż w wielu europejskich krajach istnieje polisa od wad ukrytych w nieruchomości, to jednak w Polsce taki produkt wciąż jest niedostępny. Tego rodzaju ubezpieczenie stosowane jest np. we Francji w obrocie deweloperskim i zapewnia ochronę nabywcy nieruchomości, jeżeli w czasie użytkowania mieszkania ujawnią się wady, o których kupujący nie wiedział w momencie zakupu.
Nieco inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku wad prawnych. Na polskim rynku od kilku lat dostępne są tzw. ubezpieczenia tytułu prawnego do nieruchomości. Ich celem jest ochrona posiadacza polisy przed skutkami wynikającymi z błędów związanych z przeniesieniem tytułu własności mieszkania lub domu. Ubezpieczony może domagać się odszkodowania za wszelkie koszty ochrony prawnej, jak i roszczenia osób trzecich, wynikające z wadliwego tytułu prawnego do nieruchomości. Niekiedy posiadanie takiego ubezpieczenia jest wymagane przez bank udzielający kredytu na zakup mieszkania. Taka polisa stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla hipoteki.
