Najważniejsze informacje o umowie najmu okazjonalnego
- Umowa najmu okazjonalnego pozwala skorzystać z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu. Po zakończeniu umowy wynajmujący nie musi wszczynać typowego procesu o eksmisję – może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji.
- Do umowy należy dołączyć trzy dokumenty: oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, wskazanie przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po eksmisji, oraz oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy.
- Wynajmujący musi zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
- Kaucja zabezpieczająca nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu 30 dni od opróżnienia lokalu.
Umowa najmu okazjonalnego mieszkania – w jaki sposób działa?
Umowa najmu okazjonalnego działa w oparciu o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 19a-19e) i przeznaczona jest dla właścicieli lokali mieszkalnych (osób fizycznych, nieprowadzących działalności w zakresie wynajmu). Jeśli najemca nie płaci czynszu, właściciel może skorzystać z uproszczonej procedury dochodzenia opróżnienia lokalu.
Chcesz bezpiecznie wynająć mieszkanie? Sprawdź zasady najmu okazjonalnego!
Jakie dokumenty należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego?
Do umowy należy dołączyć:
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – sporządzane w formie aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 KPC.
- Oświadczenie najemcy ze wskazaniem lokalu zastępczego – dokument, w którym najemca wskazuje inny lokal mieszkalny, w którym będzie mógł zamieszkać, jeśli utraci możliwość korzystania z wynajmowanego mieszkania.
- Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – pisemna zgoda właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego na zamieszkanie najemcy. Na żądanie wynajmującego podpis na tym oświadczeniu musi być notarialnie poświadczony.
Pamiętaj, że umowa najmu okazjonalnego mieszkania przewiduje zawarcie najmu na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Jako właściciel musisz dokładnie określić prawne i finansowe obowiązki wynajmującego mieszkanie, aby uniknąć ewentualnych sporów z najemcą.
Skuteczność ochrony wynikającej z umowy najmu okazjonalnego jest warunkowa. Aby z niej skorzystać, musisz zgłosić się do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku oznacza, że nie można skorzystać ze szczególnych zasad najmu okazjonalnego dotyczących m.in. uproszczonej procedury opróżnienia lokalu.
Ile kosztuje zawarcie umowy najmu okazjonalnego?
Samo zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest nieodpłatne, ale musisz pokryć koszty notarialne (maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę plus VAT oraz ewentualne koszty wypisów aktu). Najczęściej koszt ten ponosi najemca lub jest on dzielony po połowie.
| Różnica | Najem okazjonalny | Najem zwykły |
|---|---|---|
| Wymagane dokumenty | Umowa + 3 załączniki | Tylko umowa najmu |
| Zgłoszenie do US | Obowiązkowe w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu | Brak obowiązku zgłaszania samej umowy |
| Procedura eksmisji | Uproszczona (nadanie klauzuli wykonalności w sądzie) | Długotrwały proces sądowy + prawo do lokalu socjalnego |
| Maksymalna kaucja | Do 6-krotności miesięcznego czynszu | Do 12-krotności miesięcznego czynszu |
| Czas trwania umowy | Tylko czas określony (maks. 10 lat) | Czas określony lub nieokreślony |
Jeśli wynajmujesz nieruchomość – w formie najmu okazjonalnego lub tradycyjnego – powinieneś chronić swoją własność. Sprawdź zakres ubezpieczenia domu lub mieszkania i wybierz odpowiedni dla siebie wariant. Oblicz składkę przez kalkulator ubezpieczenia domu lub mieszkania UNIQA.
Jak wypełnić wzór umowy najmu okazjonalnego dla obcokrajowców?
Przede wszystkim zacznij od sprawdzenia tożsamości. W treści umowy musisz wpisać:
- imiona i nazwiska,
- numery paszportów,
- numery PESEL (jeśli zostały nadane).
Jeżeli najemca nie zna języka polskiego w stopniu pozwalającym na zrozumienie czynności notarialnej, może być konieczne zapewnienie udziału tłumacza.
W przypadku lokali stanowiących współwłasność w umowie muszą znaleźć się podpisy wszystkich współwłaścicieli lub osób posiadających ważny tytuł prawny do nieruchomości.
Jeśli zdarzy się, że najemca w trakcie trwania umowy straci możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym, to w ciągu 21 dni od uzyskania takiej informacji musi poinformować wynajmującego i przedstawić nowe oświadczenie ze wskazaniem innego lokalu wraz ze zgodą jego właściciela. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia.
Pobrana kaucja za mieszkanie stanowi zabezpieczenie roszczeń związanych ze spowodowanymi przez lokatorów szkodami lub zaległości czynszowych. Zgodnie z ustawą nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.
W umowie warto zawrzeć klauzulę umożliwiającą coroczną waloryzację czynszu o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS. Dodatkowo powinna jasno określać, czy dopuszczalny jest podnajem mieszkania – zasadniczo jest on zakazany bez pisemnej zgody wynajmującego.
Najczęściej popełniane błędy przy sporządzaniu umowy najmu okazjonalnego
Do najczęstszych błędów należą:
- brak dokładnego określenia terminu wydania lokalu w treści aktu notarialnego,
- pominięcie wymogu notarialnego poświadczenia podpisu właściciela lokalu zastępczego,
- błędne sformułowanie zapisów dotyczących waloryzacji czynszu.
Niewłaściwie przygotowany dokument może doprowadzić do sytuacji, w której sąd odmówi nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Błędy w dokumentacji mogą uniemożliwić skorzystanie z uproszczonej procedury egzekucji przewidzianej dla najmu okazjonalnego.
Co zawiera umowa najmu okazjonalnego? Wzór, oświadczenie właściciela oraz procedura eksmisji
Jeśli masz umowę najmu okazjonalnego, to musisz do niej dołączyć oświadczenie właściciela o możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym dla najemcy. W przypadku, gdy najemca uchyla się od opuszczenia lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy, wynajmujący przechodzi wówczas przez uproszczoną procedurę egzekucyjną bez konieczności zakładania sprawy cywilnej o eksmisję.
Procedura egzekucyjna krok po kroku:
- Wręczenie żądania opróżnienia lokalu z wyznaczonym terminem nie krótszym niż 7 dni.
- Wniosek do sądu rejonowego o nadanie klauzuli wykonalności z art. 777 KPC.
- Egzekucja komornicza i eksmisja do lokalu wskazanego w oświadczeniu.
Pan Marek wynajął mieszkanie panu Piotrowi na podstawie umowy najmu okazjonalnego, dopełniając formalności u notariusza oraz zgłaszając umowę do urzędu skarbowego w ciągu 10 dni. Gdy umowa wygasła, a najemca odmówił opuszczenia lokalu i przestał opłacać czynsz, pan Marek przygotował pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Po 8 dniach od jego doręczenia skierował sprawę do sądu, który w ciągu kilku tygodni nadał klauzulę wykonalności. Dzięki temu komornik sprawnie przeprowadził eksmisję do wskazanego lokalu zastępczego, a pan Marek uniknął trwającego latami procesu sądowego.
FAQ: najczęściej zadawane pytania o umowę najmu okazjonalnego wzór
Tak, samą treść umowy najmu okazjonalnego można przygotować samodzielnie lub skorzystać ze wzoru. Jednak załącznik w postaci oświadczenia o poddaniu się egzekucji musi zostać bezwzględnie sporządzony przez notariusza w formie aktu notarialnego.
Niezbędne są trzy załączniki: oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (akt notarialny), oświadczenie najemcy ze wskazaniem lokalu zastępczego oraz oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy.
Przepisy prawa nie narzucają, która strona musi opłacić notariusza. Zależy to od ustaleń między stronami – najczęściej koszt pokrywa najemca lub strony dzielą go po połowie.
Wynajmujący ma obowiązek zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Przekroczenie tego terminu skutkuje utratą praw do uproszczonej procedury eksmisji.
Najemca ma obowiązek w terminie 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu poinformować wynajmującego oraz przedstawić nowe oświadczenie dotyczące innego lokalu zastępczego. Brak dopełnienia tego obowiązku stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy.
Należy pilnować 14-dniowego terminu zgłoszenia do urzędu skarbowego, zadbać o właściwe poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego oraz unikać klauzul niedozwolonych w szablonach umów.
