Najem okazjonalny – na czym polega?

Polacy wynajmują mieszkania

Według danych Eurostatu zebranych w 2017 roku tylko 15,8 proc. Polaków wynajmowało mieszkanie lub dom. To bardzo niski wynik w stosunku do innych krajów Europy. Zdecydowanie częściej decydują się na to Niemcy, Włosi, Austriacy czy Duńczycy. Np. w Niemczech z wynajmu korzysta blisko połowa mieszkańców, a odsetek ten stale rośnie. W Szwecji czy Francji nieruchomości wynajmuje około 1/3 mieszkańców, a w Grecji czy Portugalii – 1/4. Z czego wynikają takie różnice i który wynik należy uznać za dobry? Trudno ocenić, kto postępuje lepiej. Polacy są raczej przekonani do kupowania nieruchomości na własność, nawet jeśli wiąże się to z koniecznością zaciągnięcia wysokiego kredytu hipotecznego. W Polsce odsetek wynajmujących systematycznie spada – w 2008 roku z wynajmu korzystało 34 proc. Polaków. Im bardziej na wschód Europy, tym mniej mieszkańców wynajmuje nieruchomości.

Eurostat sprawdził również, czy Polacy, którzy posiadają mieszkanie mają też kredyt hipoteczny. Okazało się, że 73,1 proc. respondentów nie miało takiego zobowiązania. Czy jednak sytuacja może się zmienić? Czy możliwe, że więcej naszych rodaków będzie korzystać z wynajmu nieruchomości? Jest to bardzo prawdopodobne. Coraz więcej Polaków nie przywiązuje się do danego miasta. Często zmieniamy miejsce zamieszkania, podróżujemy i w takich przypadkach szczególnie korzystny jest wynajem. Zanim jednak zdecydowanie zmienią się pod tym względem statystyki, zapewne minie jeszcze wiele lat.

Kto wynajmuje w Polsce mieszkania? Wydawać się może, że przede wszystkim studenci, tymczasem dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że najwięcej najemców jest w gronie czterdziesto- i pięćdziesięciolatków. Studenci stanowią około 20 proc. wszystkich wynajmujących.

Co to jest najem okazjonalny?

Właściciel mieszkania i wynajmujący powinni zawrzeć pisemną umowę, która będzie regulować prawa i obowiązki obu stron. Jedną z możliwości jest najem okazjonalny. Co to oznacza? Został on wprowadzony ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Jest to szczególny rodzaj najmu, który gwarantuje właścicielowi nieruchomości skuteczniejszą ochronę jego praw. Z takiej formy najmu skorzystać mogą wyłącznie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Umowy najmu okazjonalnego nie można podpisywać w przypadku podnajmu mieszkania lub jego części. Często zainteresowani wynajmem zniechęcają się do zawarcia umowy, słysząc, że w grę wchodzi wyłącznie najem okazjonalny. Obawiają się, że właściciel nieruchomości nie będzie mieć żadnych obowiązków, a lokator w trakcie trwania umowy może być pozbawiony możliwości mieszkania w lokalu. Jednak jeśli najemca stosuje się do zapisów w umowie, korzysta z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, nie sprawia problemów innym mieszkańcom budynku, to nie musi się obawiać utraty możliwości użytkowania mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego musi zawierać:

• Oświadczenie najemcy o dobrowolnym  poddaniu się egzekucji – musi ono mieć formę aktu notarialnego. W oświadczeniu tym najemca zobowiązuje się do opuszczenia mieszkania i jego opróżnienia na podstawie umowy we wskazanym terminie. To jedyne oświadczenie, które musi być sporządzone w formie aktu notarialnego.
• Wskazanie lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, jeśli umowa najmu okazjonalnego zostanie rozwiązana lub wygaśnie – właściciel takiego mieszkania musi napisać oświadczenie, w którym wyrazi zgodę na korzystanie z tego lokalu przez najemcę.  

Mając umowę i oświadczenie, najemca musi udać się do notariusza, żeby wspomniane oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nabrało formy aktu notarialnego. Komplet dokumentów najemca przekazuje właścicielowi nieruchomości. Od dnia zawarcia umowy osoba mająca prawo do lokalu ma 14 dni na zgłoszenie do urzędu skarbowego umowy o najem okazjonalny. Wynajmujący powinien przedstawić najemcy potwierdzenie zgłoszenia. W przypadku, gdy obowiązek ten nie zostanie dopełniony, nie mamy do czynienia z wynajem okazjonalnym, lecz ze zwykłą umową najmu regulowaną ustawą o ochronie praw lokatorów oraz kodeksem cywilnym.

Ile wynosi podatek od najmu okazjonalnego? To podatnik wybiera sposób opodatkowania – skalę podatkową albo ryczałt ewidencjonowany. Od 1 stycznia 2019 roku o rodzaju opodatkowania podatnik decyduje, dokonując pierwszej wpłaty na podatek dochodowy. W przypadku skali podatkowej podatek płacimy od dochodu, natomiast w przypadku ryczałtu – od przychodu, czyli nie mają znaczenia poniesione koszty. Jeśli chodzi o skalę to obecnie podatek wynosi:

• 17 proc. do kwoty 85 528 zł dochodu rocznie minus kwota zmniejszająca podatek.
• 14 539,76 zł + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł dochodu rocznie.

W przypadku ryczałtu obowiązują stawki 8,5 proc. do 100 tys. przychodu i 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę.

Najem okazjonalny może być zastosowany wyłącznie w przypadku lokali mieszkalnych, zatem taka umowa nie wchodzi w grę w przypadku lokalu usługowego. Z umowy takiej nie mogą również korzystać firmy, które prowadzą działalność polegającą na wynajmie nieruchomości. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, ale na nie dłużej niż 10 lat.

Najem okazjonalny pozwala wypowiedzieć umowę nieuczciwemu najemcy, kiedy ten korzysta z mieszkania niezgodnie z umową czy nie uregulował płatności za 3 okresy rozliczeniowe. Kolejną przyczyną może być podnajem mieszkania lub jego części, a także utrata przez lokatora możliwości przeprowadzenia się do zastępczego lokalu i niedostarczenie nowego oświadczenia ze wskazaniem mieszkania zastępczego. Jeśli wystąpi jedna z opisanych sytuacji, to najemca może otrzymać pisemne żądanie opuszczenia lokalu w ciągu 7 dni. W przypadku, gdy się do tego nie zastosuje, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego. Sąd rozpatrzy taki wniosek w ciągu 3 dni, po czym rozpocznie się przyspieszona procedura eksmisji, która może mieć miejsce również w miesiącach zimowych. Nie są przed nią chronieni ani małoletni, ani kobiety ciężarne.

Właściciel nieruchomości powinien pamiętać również o tym, żeby wykupić ubezpieczenie mieszkania. Powinno ono mieć odpowiedni zakres ochrony, tak, żeby obejmowało również najemców, na wypadek, gdy doprowadzą oni np. do zalania mieszkania.

Jakie są koszty zawarcia umowy najmu okazjonalnego?

Z uwagi na fakt, że podpisanie umowy najmu okazjonalnego wymaga obecności notariusza, konieczne jest w związku z jej zawarciem poniesienie określonych kosztów. Dlatego najem standardowy może być częściej wybierany ze względu na uniknięcie opłat notarialnych. Zgodnie z aktualnymi stawkami, koszt przygotowania umowy najmu okazjonalnego i poświadczenia jej przez notariusza wiąże się z opłatą rzędu 150–300 złotych. Teoretycznie kwotę tę powinien zapłacić najemca, ale czasami jest ona dzielona na pół lub też wynajmujący mieszkanie płaci taksę notarialną samodzielnie.

Kolejnym kosztem jest podatek od najmu, ponieważ najem okazjonalny wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego i odprowadzania podatku dochodowego według skali podatkowej lub ryczałtu. Podatek do urzędu opłaca zawsze wynajmujący, tj. właściciel wynajmowanego mieszkania.

Jak zabezpieczyć wynajmowane mieszkanie?

Właściciel z pewnością chciałby, aby wynajmowane przez niego mieszkanie nie zostało zniszczone przez nieuczciwego najemcę. W tym celu może on pobrać kaucję na ewentualne szkody w mieniu. Innym dobrym rozwiązaniem może być ubezpieczenie OC w życiu prywatnym z wariantem ochrony ubezpieczeniowej obejmującym odpowiedzialność osób wynajmujących i zamieszkujących nieruchomość.