Definicja i podstawy prawne najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny lokalu to szczególna forma najmu wprowadzona na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów. Chroni interesy wynajmującego, umożliwiając mu szybsze i łatwiejsze eksmitowanie nierzetelnego najemcy niż w przypadku zwykłej umowy najmu. Wymaga sporządzenia pisemnej dokumentacji i oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Charakterystyka najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego musi spełnić kilka istotnych warunków:
- Musi być zawarta na czas oznaczony (do 10 lat).
- Właściciel musi być osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.
- Najemca musi złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego oraz wskazać lokal, do którego może się przeprowadzić w razie eksmisji.
Najemca zobowiązuje się zatem do opróżnienia i wydaniu lokalu w przypadku nieprzestrzegania warunków umowy, np. kiedy przestanie płacić czynsz i zostanie mu wypowiedziana umowa.
Najczęściej umowa najmu okazjonalnego nie znajduje zastosowania przy najmie krótkoterminowym, ponieważ wiązałaby się to z koniecznością dopełniania wielu formalności.
Ustawa o ochronie praw lokatorów – kluczowe zapisy
Podstawą prawną dla najmu okazjonalnego jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Rozdział 2a jest poświęcony w całości kwestii wynajmowania lokali mieszkalnych w takiej formie.
Art. 19a stanowi, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa, w której właściciel mieszkania czy domu, będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, zawiera z najemcą umowę na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Najważniejsze zapisy obejmują:
- konieczność dołączenia oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego;
- obowiązek wskazania przez najemcę innego lokalu do wyprowadzki;
- obowiązek złożenia przez właściciela lokalu lub osobę posiadającą tytuł prawny do lokalu, do którego najemca może się przeprowadzić, oświadczenia o wyrażeniu na to zgody, z podpisem notarialnie poświadczonym;
- możliwość żądania wpłaty przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego;
- ustalenie wysokości wynagrodzenia notariusza za sporządzenie wspominanych oświadczeń;
- konieczność zgłoszenia przez właściciela zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego – w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu;
- wytyczne dotyczące uiszczania opłat w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego;
- warunki wygaśnięcia umowy najmu okazjonalnego.
Najem okazjonalny vs najem tradycyjny
Podstawą wynajmowania mieszkań czy domów w Polsce są umowy najmu. Można je sporządzić w postaci omawianej umowy najmu okazjonalnego lub najmu tradycyjnego. Sprawdź różnice.
Porównanie form najmu – tabela różnic
Najem okazjonalny a zwykły – zobacz różnice w tabeli:
| Cechy | Najem okazjonalny | Najem tradycyjny |
| Podstawa prawna | Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy | Kodeks cywilny |
| Formalności | Konieczna wizyta u notariusza w celu złożenia oświadczenia przez najemcę i wskazania lokalu zastępczego | Pisemna umowa |
| Czas trwania umowy | Do 10 lat (umowa zawierana na czas oznaczony) | Umowa na czas określony lub nieokreślony |
| Ochrona prawna | Lepsza ochrona prawna właściciela nieruchomości | Większa ochrona prawna dla najemcy |
| Lokal zastępczy | Najemca musi go wskazać | Najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego |
| Koszty zawarcia umowy | Dodatkowe koszty notarialne | Brak |
| Wypowiedzenie umowy | Szybsza realizacja wypowiedzenia dzięki oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji | Konieczność przeprowadzenia procesu sądowego, jeśli najemca pomimo wypowiedzenia umowy najmu nie zgadza się na opuszczenie lokaluKonieczność przeprowadzenia procesu sądowego, jeśli najemca pomimo wypowiedzenia umowy najmu nie zgadza się na opuszczenie lokalu. |
Właściciel mieszkania na krakowskim Kazimierzu poniósł znaczące straty finansowe, wynajmując lokal w formie zwykłej umowy najmu. Najemca zdewastował nieruchomość i pomimo wypowiedzenia nie chciał go opuścić przez ponad 6 miesięcy. Brak odpowiedniego zabezpieczenia w postaci najmu mieszkania okazjonalnego uniemożliwił skuteczne dochodzenie roszczeń.
Dane statystyczne i opinie ekspertów
Najnowsze dane dotyczące liczby zawartych umów najmu okazjonalnego i tradycyjnego pochodzą z raportu z 2023 roku „Dekada polskiego rynku najmu” opracowanego przez Politykę Insight i PFR Nieruchomości. Pokazał on, że najem okazjonalny cieszy się mniejszą popularnością od tradycyjnego. Jedynie co trzecia umowa w Polsce była zawierana w takiej formie w przypadku lokali mieszkalnych.
Autorzy raportu wskazują, że najem okazjonalny jest stosunkowo mało popularny i najczęściej stosowany w dużych miastach. Wykorzystują go osoby dobrze zorientowane w prawie dotyczącym najmu i nastawione na ograniczanie ryzyka. Takie umowy najczęściej dotyczą całych nieruchomości, mieszkań i domów. Do wynajmowania pokoi jest to zbyt złożona i kosztowna procedura.
Ministerstwo Finansów dodatkowo wskazuje, że w całym 2023 roku zgłoszono 81 180 umów najmu okazjonalnego, czyli o niemal 15 tys. więcej w stosunku do 2022 roku. Łączny przychód z tego tytułu osiągnięty przez wynajmujących wyniósł ponad 2 mld zł. Średni przychód roczny z tytułu umów najmu okazjonalnego przypadający na podatnika, który dokonał zgłoszenia w 2023 roku, był równy 24 732 zł.
Dokumenty i formalności przy najmie okazjonalnym
Podstawą najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego jest pisemna umowa. Zobacz, jakie są formalności związane z jej zawarciem.
Wymagana dokumentacja
Wśród wymaganych dokumentów przy najmie okazjonalnym należy wymienić:
- umowę najmu okazjonalnego, zawartą na piśmie, pod rygorem nieważności;
- oświadczenie najemcy obowiązkowo składane w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania wynajmowanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu jego opróżnienia;
- wskazanie na piśmie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, jeśli dojdzie do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby z tytułem prawnym do niego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób zamieszkujących z nim w lokalu wskazanym w oświadczeniu – jeśli zażąda tego wynajmujący, załącza się do umowy oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Uwaga! Jeśli najemca straciłby możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu do umowy najmu, musi on w ciągu 21 dni od dnia powzięcia takiej wiadomości, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Pan Marek, właściciel kawalerki na Mokotowie, skorzystał z najmu okazjonalnego przy wynajmie mieszkania studentce. Gdy po roku najemczyni straciła pracę i przestała płacić czynsz, dzięki wcześniej pobranym dokumentom i złożonemu oświadczeniu wskazującemu lokal zastępczy, mógł skutecznie przeprowadzić eksmisję w ciągu 2 miesięcy.
Czy wiesz, że…?
Nie zawsze najemca mieszkania musi wskazać w umowie najmu okazjonalnego adres, gdzie będzie mógł się wyprowadzić, jeśli dojdzie do obowiązkowej eksmisji. Przykładem będzie wynajem mieszkania obcokrajowcom z Ukrainy zgodnie z art. 68 specustawy związanej z wojną w tym kraju.
Kwestie finansowe
W związku z wynajmowaniem okazjonalnym lokalu mieszkalnego najemca ponosi pewne koszty, ale i sam właściciel mieszkania musi liczyć się z pewnymi obowiązkami finansowymi.
Kaucja i czynsz
Umowa najmu okazjonalnego powinna określić, w jakiej wysokości czynsz będzie uiszczał najemca. Wskazać należy termin i formę płatności. Dodatkowo na najemcę mogą być nałożone dodatkowe opłaty, np. za media. Umowa najmu okazjonalnego może uwzględniać kaucję. To finansowe zabezpieczenie pokrycia należności, które mogą pojawić się w czasie korzystania z lokalu.
Kaucja zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, towarzysząca umowie najmu okazjonalnego, nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Obliczany jest on wg stawki czynszu, jaka obowiązuje w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu – w całości lub części, jeśli pojawiła się konieczność potrącenia ewentualnych należności właściciela.
Aspekty podatkowe
Z perspektywy właściciela lokalu mieszkalnego wynajem okazjonalny to nie tylko źródło zarobku, ale podstawa obowiązku podatkowego. Musi on zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowemu właściwemu ze względu na jego miejsce zamieszkania. Musi też odprowadzać od swoich przychodów z najmu zryczałtowany podatek fiskusowi.
Jeśli najemca tego zażąda, właściciel mieszkania zobowiązany jest przedstawić mu potwierdzenie zgłoszenia umowy do US.
Zalety i wady najmu okazjonalnego
Wynajmowanie mieszkań na podstawie umowy najmu okazjonalnego ma wiele zalet – zwłaszcza z perspektywy właściciela nieruchomości, ale i wiąże się z pewnymi obciążeniami i ryzykami.
Korzyści dla właściciela
Umowa najmu okazjonalnego dla właściciela wynajmowanego lokalu jest korzystna, ponieważ solidnie chroni jego interesy na wypadek niewywiązywania się najemcy z umowy. Może on łatwo ją rozwiązać i skutecznie przeprowadzić eksmisję lokatora do wskazanego przez niego lokalu.
Potencjalne ryzyka
Ryzykiem związanym z zawarciem umowy najmu okazjonalnego jest to, że najemca wskaże fikcyjne mieszkanie jako miejsce wyprowadzki na wypadek eksmisji lub nie będzie płacił ustalonego czynszu. W pierwszym przypadku pozostaje droga sądowa, a taki nierzetelny najemca obciążony będzie odpowiedzialnością za poświadczenie nieprawdy przed notariuszem.
Jeśli nie będzie wywiązywał się z płatności czynszu, łatwo można rozwiązać umowę i przeprowadzić obowiązkową eksmisję. Szkody, które mógł spowodować najemca w mieszkaniu, pokryć można z kolei z pobranej kaucji.
Zalecane jest przy tym, aby właściciel wykupił ubezpieczenie mieszkania na wynajem i mógł skorzystać z niego na wypadek, gdyby szkody były bardziej kosztowne.
Uwaga! Istnieje również inne ubezpieczenie związane z najmem nieruchomości – OC najemcy. Co to jest? To ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej osoby w życiu prywatnym, która wynajmuje mieszkanie.
Pani Katarzyna długo zwlekała z formalizacją najmu swojego mieszkania w centrum Warszawy. Dopiero gdy lokator odmówił płacenia czynszu i nie chciał się wyprowadzić, zrozumiała swój błąd. Proces eksmisji trwał ponad rok, generując znaczące straty finansowe. Gdyby wcześniej zdecydowała się na najem okazjonalny, mogłaby uniknąć tej sytuacji, dzięki możliwości szybszej eksmisji i oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
