Zalanie mieszkania – co robić, gdy nasze mieszkanie zostanie zalane?

Zalanie mieszkania

Właściciele lokali mieszkaniowych w wielokondygnacyjnych budynkach muszą liczyć się z ryzykiem wystąpienia sytuacji, które czasem mogą skończyć się uszkodzeniem ścian i sufitów. Zalanie jest najczęstszym zdarzeniem, wskutek którego trzeba wyremontować jeden lub więcej pokojów. Nie zawsze jednak sąsiad z piętra wyżej będzie ponosił odpowiedzialność za mokrą plamę na suficie.

To scenariusz, którego niejeden właściciel mieszkania w bloku doświadczał na własnej skórze. Po powrocie z pracy okazuje się, że podłogi są mokre, ściany pełne zacieków, a na suficie straszy wilgotna plama. W takiej sytuacji pierwszym krokiem jest wykonanie zdjęcia powstałych szkód, a dopiero później doprowadzenie mieszkania do porządku. Później zaczyna się poszukiwanie sprawcy powstałych szkód, a kolejny krok to wystąpienie do towarzystwa ubezpieczeniowego o wypłatę odszkodowania z polisy z tytułu zalania lokalu. Warto zatrzymać się przy drugim etapie, czyli ustaleniu przyczyny zalania i osoby za nie odpowiedzialnej. Najczęściej będzie nią właściciel mieszkania z piętra wyżej. Najczęściej, ale nie zawsze.

Kto ponosi winę za zalanie mieszkania?

Zalanie mieszkania może nastąpić z winy spółdzielni mieszkaniowej, zarządcy budynku, sąsiada mieszkającego na wyższej kondygnacji czy w wyniku awarii technicznej sprzętów domowych, a także jako następstwo warunków atmosferycznych czy wskutek naszego niedopatrzenia. 

Gdy mieszkanie zostanie zalane, zwykle bez problemu można ustalić źródło wycieku wody, np. obserwując mokry ślad na suficie. Wbrew pozorom woda spływająca z wyższej kondygnacji nie zawsze wskazuje na winę sąsiada. W przypadku awarii rur wodociągowych właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność jedynie za stan rur poziomych. Natomiast gdy oceni się awarię rur wodnych lub kanalizacyjnych biegnących w ścianie w pionie, wina może leżeć po stronie:

• spółdzielni, jeśli np. nie przeprowadziła prawidłowej kontroli okresowej;
• po stronie dewelopera, gdy ten podczas budowy, np. dopuścił się niedopatrzeń.   

Zalane mieszkanie – czy należy się odszkodowanie? 

To, czy i w jakiej wysokości otrzymamy odszkodowanie za zalane mieszkanie, zależy przede wszystkim od rodzaju naszej polisy ubezpieczeniowej. Warto więc dokładnie zapoznać się z warunkami ubezpieczenia i zabezpieczyć się przed prawdopodobnymi zdarzeniami już w momencie kupna bądź najmu mieszkania. 

Zwykle podstawowa polisa ubezpieczeniowa obejmuje elementy stałe, tj. mury i kondygnacje. Podczas zalania szkodzie mogą ulec jednak także sprzęty gospodarstwa domowego, podłogi, meble czy inne ruchomości. Różnica między polisami ubezpieczeniowymi polega także na ocenie winy. Odpowiednia polisa może ochronić nas również w sytuacji, gdy szkody zostaną wyrządzone przez nas samych. 

Warto zaznaczyć, że nie każda polisa zabezpieczająca nas na wypadek powodzi obejmuje także zalanie mieszkania. To dwa oddzielne zagadnienia, ponieważ powódź jest uznawana jako podniesienie wód gruntowych, natomiast zalanie to m.in. napływ opadów atmosferycznych, uszkodzenie wężyka pralki, awaria rur wodociągowych czy nawet nieumyślne pozostawienie niedokręconego kranu.  

Co zrobić, gdy zauważymy zalanie w mieszkaniu? 

W pierwszej kolejności po zaobserwowaniu wyciekającej wody należy możliwie jak najszybciej zlokalizować źródło awarii i ograniczyć straty. Jeśli woda wycieka z sufitu, trzeba podłożyć wiaderko i udać się do sąsiada, który być może nie jest świadom zaistniałej sytuacji. Szybka interwencja powstrzyma dalsze szkody. W wielu przypadkach konieczne może okazać się zakręcenie zaworów, a gdy usterka dotyczy pionów kanalizacyjnych, nie obędzie się bez pomocy zarządcy budynku. Niejednokrotnie przyczyną jest awaria pralki czy zatkanie odpływu wanny, dlatego warto jak najszybciej sprawdzić domowy sprzęt i najbardziej prawdopodobne źródła wycieku wody. 

Po ustaleniu źródła awarii i odcięciu dopływu wody należy wrócić do mieszkania i postarać się ograniczyć dalsze zniszczenia. Zebrać ewentualny nadmiar zgromadzonej wody i zabezpieczyć ruchome elementy mieszkania. Pod żadnym pozorem nie wolno natomiast naprawiać już zaistniałych skutków zalania mieszkania. 

Kolejno, najlepiej w obecności prawdopodobnego winowajcy i przedstawiciela spółdzielni mieszkaniowej, należy zebrać dowody potwierdzające zalanie mieszkania. W tym celu warto wykonać zdjęcia czy nagrać film. Zgromadzone materiały będą ważnym dowodem dla ubezpieczyciela czy też sądu w przypadku, gdy osoba odpowiedzialna nie będzie poczuwać się do winy.  

Jednocześnie należy sporządzić protokół zalania, na którym powinny znaleźć się następujące informacje (jeśli są znane):

• dokładna data i godzina zalania,
• adres zalanego mieszkania,
• nazwisko właściciela mieszkania,
• opis szkód z dokładnym uwzględnieniem wszystkich strat,
• przyczyna zalania,
• dane osoby lub podmiotu odpowiedzialnego za zalanie,
• dane osobowe świadków zdarzenia,
• podpis administratora budynku i właściciela lokalu. 

Kiedy zgłosić zalanie mieszkania do ubezpieczyciela?

Po wykonaniu powyższych czynności należy zgłosić zalanie mieszkania do ubezpieczyciela. Nie warto w tym przypadku zwlekać, ponieważ warunki polisy zwykle uwzględniają termin, w jakim należy zgłaszać szkody. Czas to najczęściej 3–7 dni w zależności od danej polisy. W przypadku zgłoszenia się do ubezpieczyciela po upływie tego terminu nie możemy liczyć na odszkodowanie. Wyjątkiem są sytuacje, gdy podczas zdarzenia właściciel mieszkania jest nieobecny i dopiero po powrocie do domu zauważa szkodę, co należy jednak odpowiednio udokumentować.  

Jeśli wina zalania mieszkania leży po stronie sąsiada lub wspólnoty mieszkaniowej, zdarzenie zgłaszamy, powołując się na polisę osoby lub podmiotu ubezpieczonego. W przypadku, gdy to my jesteśmy winowajcami lub zalanie mieszkania jest następstwem warunków atmosferycznych, zgłaszamy się do swojego ubezpieczyciela. Należy pamiętać, że szkodę zgłaszamy tylko do jednego ubezpieczyciela. Nie ma możliwości, by przy tym samym zdarzeniu jednocześnie starać się o odszkodowanie od firmy ubezpieczeniowej sąsiada oraz korzystać z własnej polisy.  

Jak przebiega procedura ubezpieczeniowa po zgłoszeniu zalania mieszkania?

Gdy właściciel zalanego lokalu lub sąsiad posiada odpowiednie ubezpieczenie mieszkania od zalania i zgłasza zaistniałe zdarzenie, wówczas ubezpieczyciel wyznacza rzeczoznawcę. Do jego zadań należy sporządzenie protokołu szkód, ustalenie przyczyny zalania oraz winowajcy. 

Rzeczoznawca oceniający szkody może poprosić nas o pomoc. Wskazanie wartości zniszczonych dóbr materialnych może okazać się łatwiejsze, np. gdy posiadamy zdjęcia wykonane przed zniszczeniem czy też wszelkie rachunki i faktury, np. za zniszczony sprzęt – na ich podstawie o wiele sprawniej można oszacować szkody. Dowody tego typu, a także wcześniej przygotowana przez nas wycena szkód mogą okazać się konieczne także w sytuacji, gdy nie zgadzamy się z wyceną rzeczoznawcy i chcemy ubiegać się o wyższe odszkodowanie. 

Po dokonaniu oględzin i sporządzeniu szczegółowego protokołu ubezpieczyciel ma do 30 dni na wypłatę odszkodowania. Natomiast zwykle po upływie 7 dni osoba ubiegająca się o odszkodowanie jest informowana o jego wysokości, a także ewentualnie o konieczności dostarczenia dodatkowej, potrzebnej dokumentacji.   

Zalanie mieszkania przez sąsiada bez ubezpieczenia – czy dostaniemy odszkodowanie? 

W najlepszej sytuacji są osoby, których mieszkanie zostało zalane przez sąsiada posiadającego ubezpieczenie obejmujące takie zdarzenie. Warto pamiętać, że polisa sąsiada może obejmować pokrycie strat jedynie w jego mieszkaniu, natomiast do objęcia szkód powstałych w naszym mieszkaniu sąsiad musiałby posiadać OC rozszerzone. 

Jeśli sąsiad posiada OC uwzględniające szkody wyrządzone innym, wówczas uznanie przez niego swojej winy oraz ocena rzeczoznawcy zwykle są wystarczające do uzyskania odszkodowania. Wszystko zależy jednak od tego, czy sąsiad zostanie uznany za winnego i czy jego polisa obejmuje takie zdarzenie. 

Natomiast gdy sąsiad z góry nie posiada ubezpieczenia, musi ponieść koszty związane z naprawą lub samodzielnie usunąć wszelkie wyrządzone szkody. Jeśli sąsiad uzna swoją winę, zwykle nie ma problemu. W przeciwnym razie wyegzekwowanie swoich praw może wymagać przeprowadzenia procedury sądowej. 

Jeśli zakładamy, że sąsiad, który zalał nasze mieszkanie, może stronić od odpowiedzialności, warto protokół strat sporządzić w obecności świadków lub rzeczoznawcy. Wówczas zgromadzone dowody będą podstawą do roszczenia w sądzie.

Polisa mieszkaniowa najlepszą formą zabezpieczenia przed zalaniem

Nie trzeba dodawać, że posiadane polisy ubezpieczeniowej mieszkania obejmującej zalanie to znaczna wygoda, która oszczędza czas i pieniądze, szczególnie w sytuacji, gdy zalanie zamienia się w  konflikt między sąsiadami. Gdy odpowiedzialny za szkodę odmawia podania numeru OC i nie przyznaje się do spowodowania szkody, taka – błaha z pozoru, choć dla poszkodowanego na pewno stresująca – sytuacja może zakończyć się w sądzie. Ubezpieczenie mieszkania całkowicie usuwa ryzyko takiego obrotu sprawy.