Wartość odtworzeniowa nieruchomości – czym jest?

Co to jest wartość odtworzeniowa?

Wartość odtworzeniowa nieruchomości to wycena kosztów doprowadzenia nieruchomości do stanu sprzed szkody, czyli nowego, ale nie ulepszonego, zgodnie z zasadą, że na odszkodowaniu nie można się wzbogacić. Obliczenia składają się przede wszystkim z kosztów remontów lub odtworzenia mienia do stanu sprzed szkody. 

W jakim celu określa się wartość odtworzeniową mieszkania?

Wartość odtworzeniowa nieruchomości ma zastosowanie w kilku sytuacjach:

• gdy wycena dotyczy nieruchomości niewystępujących na rynku – które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie mogą być przedmiotem sprzedaży;
• gdy wymagają tego przepisy szczególne, np. regulujące obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych;
• przy określaniu wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego.

Wartości odtworzeniowej nieruchomości używa się w przypadku ustalania sumy ubezpieczenia przymusowego rolników, a także jeżeli chodzi o ubezpieczenie domu jednorodzinnego lub mieszkania. Stawka odtworzeniowa odpowiada kosztom przywrócenia ubezpieczonego mienia do stanu sprzed szkody. Obejmuje koszty naprawy, remontu lub całkowitej odbudowy w tym samym miejscu, o identycznej konstrukcji i z zastosowaniem tych samych materiałów.

Jak określana jest wartość odtworzeniowa nieruchomości?

Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się przy użyciu kilku różnych technik:

• szczegółowej – koszty odtworzenia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót,
• elementów scalonych – koszty określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót,
• wskaźnikowej – koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona (można ją zastosować tylko w przypadku nieruchomości porównywalnych z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe).

Wartość odtworzeniowa budynku równa się kosztom odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy obliczaniu tej wartości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego składowych. Można posłużyć się wzorem:

Wo = Wb + Wg = (Ko – SzKo) + Kzgr

gdzie:

• Wo – wartość odtworzeniowa nieruchomości,
• Wb – wartość części składowych gruntu,
• Wg – wartość gruntu,
• Ko – koszt odtworzenia części składowych gruntu,
• SzKo – zużycie części składowych gruntu,
• Kzgr – koszt zakupu gruntu.

Wartość odtworzeniowa a wartość rzeczywista budynku

Inną podstawą szacowania wartości nieruchomości na rynku ubezpieczeniowym jest wartość rzeczywista. Na czym polega różnica między wartością odtworzeniową nieruchomości a wartością rzeczywistą? W przypadku wartości odtworzeniowej (nazywanej też nową) w razie szkody zakład ubezpieczeń wypłaca odszkodowanie, które pozwoli naprawić szkodę całkowicie. Wartość rzeczywista (nazywana również wartością amortyzowaną) to nic innego, jak wartość odtworzeniowa nieruchomości pomniejszona o jej faktyczne zużycie. W tej sytuacji otrzymamy od zakładu ubezpieczeń mniejsze odszkodowanie, które prawdopodobnie nie będzie wystarczające na przywrócenie naszej nieruchomości do stanu sprzed szkody.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości – różne zasady

W zależności od tego, jakie elementy nieruchomości zostały uszkodzone, ubezpieczyciele stosują różne formy wyliczania wartości odtworzeniowej nieruchomości. W przypadku wyposażenia bierze się pod uwagę koszt naprawy lub zakupu nowych rozwiązań o podobnych parametrach. Jeśli chodzi o elementy stałe, to istotny jest koszt zakupu nowego rozwiązania, naprawy uszkodzonego lub wytworzenia nowego. Natomiast w przypadku domu znaczenie ma kwota wystarczająca na naprawy budynku lub wybudowanie nowego w tym samym miejscu. Ze szczegółowymi zasadami wyceny możesz się zapoznać w ogólnych warunkach ubezpieczenia. Zwróć na nie uwagę, zanim zawrzesz umowę ubezpieczenia nieruchomości. 

Ubezpieczenie domu na wartość odtworzeniową

W naszej ocenie, podczas wyboru ubezpieczenia domu, warto zdecydować się na ubezpieczenie na wartość odtworzeniową nieruchomości. Dlaczego? Chociaż ubezpieczenia na wartość odtworzeniową są zazwyczaj droższe, ich niepodważalną zaletą jest to, że w razie wystąpienia szkody, pomagają odtworzyć zniszczone mienie w całości. Warto jednak wiedzieć, że wiele towarzystw ubezpieczeniowych ogranicza możliwość ubezpieczenia domu wartością odtworzeniową do ściśle określonego wieku lub stopnia zużycia.