Użytkowanie wieczyste a własność – co się zmieniło?
Jeszcze przed 1 stycznia 2019 r. blisko 2,5 mln właścicieli mieszkań nie posiadało prawa własności do gruntu, na którym te mieszkania się znajdowały. Znowelizowana w 2018 r. ustawa o użytkowaniu wieczystym nieruchomości wprowadziła istotne zmiany. Wraz z nastaniem 2019 r. użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe stali się ich właścicielami. Jakie są najważniejsze konsekwencje ostatnich zmian w prawie?
Użytkowanie wieczyste a własność gruntu – różnice
Własność jest rodzajem prawa rzeczowego do nieruchomości. Na jego mocy właściciel może korzystać z nieruchomości i rozporządzać nią w granicach obowiązującego prawa. To najszerszy z tytułów prawnych do nieruchomości, gdyż zapewnia właścicielowi dużą swobodę. Ograniczają ją jedynie, oprócz przepisów ustaw, zasady współżycia społecznego, a także społeczno–gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku prawa użytkowania wieczystego gruntu, zwanego również dzierżawą wieczystą. Właścicielem nieruchomości gruntowej jest tu Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina). Z kolei zabudowania na tej nieruchomości (budynki) mogą mieć innego właściciela, którym jest użytkownik wieczysty gruntu.
Jak wynika z powyższego, własność gruntu i własność budynku nie były ze sobą tożsame. Analizując różnice, warto też dodać, że własność wieczysta, a także dziedziczenie użytkowania wieczystego mają charakter terminowy. Prawo własności jest zdecydowanie szersze od użytkowania wieczystego. Na jego mocy właściciel może sprzedać, oddać, przepisać na inną osobę, obciążyć hipoteką czy podpisać polisę ubezpieczenia mieszkania.
Zmiany w użytkowaniu wieczystym
W świetle obowiązujących obecnie przepisów wszystkie grunty znajdujące się w użytkowaniu wieczystym i zabudowane na cele mieszkaniowe zostały przekształcone we własność. Zmiany dotyczą tych nieruchomości gruntowych, na których znajdują się:
- jednorodzinne budynki mieszkalne,
- budynki wielorodzinne, w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne,
- inne zabudowania umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Zabudowa gruntu powinna być jednak zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo wydaną przez odpowiedni organ decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zmiana użytkowania wieczystego na własność odbywa się automatycznie. By ująć taką nieruchomość w księdze wieczystej, należy jednak przedstawić odpowiednie zaświadczenie, które potwierdza przekształcenie gruntu we własność.
Przed wprowadzeniem zmian uwłaszczenie mieszkania wymagało uzyskania zgody pozostałych mieszkańców nieruchomości. Jeśli którykolwiek nich nie wyrażał zgody na przekształcenie użytkowania wieczystego na własność, sprawa była rozstrzygana najczęściej na drodze sądowej.
Użytkowanie wieczyste gruntu niezabudowanego
Nowe rozwiązania prawne dotyczyły jedynie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Nie objęły jednak tych nieruchomości gruntowych, na których takie budynki nie zostały postawione oraz na których dopiero trwała budowa. W ich przypadku uwłaszczenie gruntu nastąpi automatycznie, ale dopiero w dniu oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Taki budynek musi jednak pozytywnie przejść nadzór budowlany zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Chociaż właściciel budynku nie musi już martwić się o to, jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność, to jednak powinien złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o przekształceniu. Jest ono niezbędne do dokonania zmiany w księdze wieczystej.
Zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego na własność
Jeśli grunt należał do Skarbu Państwa, to zaświadczenie o zmianie prawa użytkowania wieczystego na prawo własności powinien wydać starosta. Z kolei jeżeli właścicielem gruntu była gmina, wówczas decyzję w tej sprawie wydaje jej organ wykonawczy (a zatem odpowiednio wójt, burmistrz lub prezydent miasta). W przypadku nieruchomości należących do powiatu i województwa zaświadczenia wydaje zarząd powiatu lub zarząd województwa. Przewidziane zostały trzy tryby wydawania takich zaświadczeń – z urzędu, na wniosek właściciela lokalu w terminie 4 miesięcy oraz na wniosek właściciela w trybie pilnym, uzasadnionym koniecznością dokonania innej czynności prawnej.
Użytkowanie wieczyste a własność – opłata przekształceniowa
Wprowadzone zmiany prawne pociągają za sobą konieczność poniesienia dodatkowego kosztu. Jest nim wykup użytkowania wieczystego. W świetle obowiązujących przepisów nowy właściciel gruntu musi na rzecz dotychczasowego właściciela przez 20 lat ponosić określoną opłatę. Jej wysokość odpowiada rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste gruntu. Inne uregulowania przyjęto w stosunku do przedsiębiorców, którzy wykorzystują przekształconą nieruchomość do celów gospodarczych. Mogą na wniosek zmienić okres ponoszenia opłaty na:
- 99 lat, przy stawce opłaty rocznej wynoszącej 1%,
- 50 lat przy stawce opłaty rocznej wynoszącej 2%,
- 33 lata przy stawce opłaty rocznej wynoszącej 3%.
Przewidziano również możliwość wniesienia opłaty jednorazowej. Z tej możliwości mogą skorzystać osoby fizyczne, które są właścicielami jednorodzinnych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych, a także spółdzielnie mieszkaniowe. Z tytułu wniesienia opłaty jednorazowej przysługuje bonifikata.
