Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania?

Polacy wybierają nowe nieruchomości

Być może dane Eurostatu mogą wydawać się zaskakujące, ale w 2019 roku Polska była trzecim w Europie krajem pod względem udziału rynku pierwotnego w ogólnej liczbie sprzedanych nieruchomości. Jednocześnie z tego rynku w 2019 roku pochodziło co drugie sprzedane w Polsce mieszkanie, a dokładnie – 46,7 proc. Pierwsza piątka krajów w Europie, które miały największy udział w sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego w całym rynku nieruchomości to:

1. Malta – 75,2 proc.,
2. Cypr – 72,1 proc.,
3. Polska – 46,7 proc.,
4. Estonia – 42,8 proc.,
5. Słowacja – 39,7 proc.

Dlaczego decydujemy się na nowe nieruchomości? Po pierwsze stale poprawia się sytuacja finansowa Polaków, a po drugie, mieszkań jest zbyt mało, dlatego szukający nie mają zadowalającego wyboru. Kolejna kwestia jest taka, że deweloperzy budują coraz więcej. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w 2019 roku oddano do użytku 207,2 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 12 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Z tych ponad 200 tys. lokali 130,9 tys. oddali deweloperzy. Analitycy przewidują, że w najbliższych latach sytuacja nie powinna się zmienić. W dalszym ciągu deweloperzy powinni budować coraz więcej obiektów wielorodzinnych.

Co właściwie oznacza zakup mieszkania od dewelopera? Otóż otrzymujemy wtedy do dyspozycji nieruchomość najczęściej w tzw. stanie deweloperskim. Mieszkanie jest wyposażone w drzwi, okna, ma też wylewki, ale przed nami konieczność jego aranżacji. Plusem jest tutaj jednak to, że nie musimy burzyć przegród działowych, zdzierać kilku warstw tapety, a ściany są proste. Za minus należy uznać czas, jakiego wymaga zrealizowanie wszystkich prac – na wprowadzenie się musimy poczekać co najmniej kilka miesięcy, o ile oczywiście wcześniej zorganizowaliśmy sobie specjalistów. Często deweloperzy oferują możliwość wykończenia mieszkania pod klucz, tak żebyśmy mogli tylko przewieźć swoje rzeczy i się do niego wprowadzić.

Wiemy już, że Polacy chętnie wybierają nowe mieszkania. Pojawia się jednak pytanie: jak sprawdzić wiarygodność dewelopera? Czy kupując nieruchomość, która jeszcze nie powstała, podejmujemy ryzyko?

Jak sprawdzić dewelopera?

Żeby znaleźć godną zaufania firmę, od której kupimy mieszkanie, powinniśmy zwrócić uwagę na wiele kwestii. Dzięki bardzo dokładnej weryfikacji możemy uniknąć wielu problemów. Oto co warto zrobić, żeby ocenić, czy mamy do czynienia z wiarygodnym deweloperem:

• Skontrolowanie danych firmy – na stronie dewelopera powinny się znajdować jego pełne dane, które należy porównać z tymi, które są w KRS‑ie. Te same dane powinny być wykorzystane również w ogłoszeniach publikowanych przez tę firmę. Jeśli się one nie pojawiają albo będą odmienne, to już powinno wzbudzić nasz niepokój. Być może to zwyczajna pomyłka, ale obowiązkowo należy tę kwestię zweryfikować.
• Znalezienie informacji na temat wcześniejszych inwestycji – warto brać przede wszystkim pod uwagę takich deweloperów, którzy mają już za sobą pewne realizacje. W przypadku firm, które dopiero rozpoczęły działalność, nie możemy zapoznać się z ich dotychczasowymi inwestycjami. Warto nawiązać kontakt z mieszkańcami nieruchomości, wybudowanej przez danego dewelopera. Można w tym celu udać się na konkretne osiedle albo poszukać grupy na Facebooku, do której należą mieszkańcy. Jeśli w prośbie o dodanie do grupy napiszemy, że chcemy uzyskać informacje o deweloperze, to nie powinniśmy mieć problemów z jej akceptacją. Warto również sprawdzić opinie o danej firmie w sieci, np. na fanpage’u na Facebooku czy na innych stronach. Mało prawdopodobne, żeby wszyscy korzystający z oferty dewelopera byli zadowoleni, ale niepokojące powinno być to, kiedy tych negatywnych recenzji jest wiele.
• Sprawdzenie umowy deweloperskiej – większość kupujących nie ma dostatecznej wiedzy, aby móc ocenić treść umowy, dlatego warto ją skonsultować ze specjalistą w tej dziedziny. Szczególną uwagę należy zwrócić na termin odbioru lokalu. Istotne jest również to, czy klient będzie musiał zapłacić karę, jeśli bank odrzuci jego wniosek o kredyt hipoteczny. Ile wynosi czas rękojmi za wady lokalu? Czy nie został on skrócony do mniej niż 5 lat? Jaki jest harmonogram wpłat? Czy deweloper może zmienić cenę mieszkania? Jakiego rodzaju jest rachunek powierniczy, na który będą wpłacane środki – otwarty czy zamknięty? Z punktu widzenia dewelopera lepszy jest otwarty, ale dla klienta – zamknięty. Dlaczego? Otóż w przypadku tego drugiego środki zostaną przekazane deweloperowi dopiero w momencie całkowitego zakończenia inwestycji.
• Zapoznanie się z prospektem informacyjnym – jednym z obowiązków dewelopera jest sporządzenie i udostępnienie prospektu informacyjnego, czyli zbioru informacji na temat danej inwestycji. W przypadku zawarcia w nim nieprawdziwych informacji deweloperowi może grozić kara nawet pozbawienia wolności do lat 2. Prospekt powinien składać się z części indywidualnej i ogólnej. Ta pierwsza przedstawia m.in. harmonogram realizacji i pozwolenia na budowę. Natomiast druga poświęcona jest w całości danej nieruchomości i zawiera informacje o liczbie kondygnacji budynku, cenie czy standardzie wykończenia. Może znajdować się w niej także wzór umowy deweloperskiej.

O co jeszcze zapytać dewelopera? Na pewno przed zakupem danej nieruchomości warto rozwiać wszelkie wątpliwości, nawet jeśli odpowiedź na dane pytanie może się wydawać oczywista. Mieszkanie kosztuje kilkaset tysięcy złotych, a nawet więcej, dlatego nie powinniśmy podejmować żadnych decyzji pochopnie. Jeśli nie jesteśmy przekonani do dewelopera, coś nas niepokoi, to wstrzymajmy się z inwestycją. Dobrze jest najpierw skonsultować się ze specjalistą, który zna rynek i przeanalizuje naszą umowę.

Ubezpieczenie mieszkania – nie zapominajmy o nim

Kiedy staniemy się już właścicielami nieruchomości, to zadbajmy o jej ochronę. Mając ubezpieczenie mieszkania, możemy uniknąć skutków finansowych różnego rodzaju zdarzeń losowych, takich jak choćby zalanie czy pożar mieszkania. Warto wybrać wariant ubezpieczenia mieszkania, który obejmuje kradzież z włamaniem, powódź czy stłuczenie elementów szklanych. Koszt takiej usługi najczęściej nie przekracza kilkuset złotych, a ubezpieczenie może nas uchronić przed poniesieniem bardzo wysokich wydatków. Możliwe, że deweloper będzie nam proponować ofertę ubezpieczyciela, z którym współpracuje, ale warto zapoznać się również z innymi propozycjami, żeby wybrać najkorzystniejszą.