Definicje powierzchni mieszkalnej w świetle prawa
Przepisy polskiego prawa i przyjętych norm nie są jednoznaczne dla prawidłowego określenia powierzchni mieszkalnej. Definicje i podstawy prawne inaczej ją ujmują. Prawidłowa interpretacja powierzchni użytkowej i całkowitej mieszkania jest kluczowa dla właścicieli i kupujących nieruchomości, jak i deweloperów czy spółdzielni mieszkaniowych.
Powierzchnia mieszkalna to część nieruchomości przeznaczona do zamieszkania. Elementy wliczane do niej to zwykle pokoje, kuchnia i łazienki, ale pomija się przy tym pomieszczenia gospodarcze i techniczne, balkony oraz tarasy.
Podstawy prawne określania powierzchni mieszkania
Podstawą prawną dla określenia powierzchni mieszkania jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Co wchodzi w powierzchnię użytkową? Art. 2 ust. 1 pkt 7 wskazuje, że obejmuje ona powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w nim.
W tym samym artykule ustawodawca określił, czy balkon wlicza się do powierzchni mieszkania.
Tabela pokazuje, jakie elementy zaliczane są do powierzchni mieszkania.
| Metraż mieszkania | |
| Elementy zaliczane do powierzchni mieszkania | Elementy niezaliczane do powierzchni mieszkania |
| pokoje | balkon |
| kuchnia | taras |
| spiżarnia | logia |
| przedpokoje | antresola |
| alkowy | szafy i schowki w ścianie, |
| hol | pralnia |
| korytarze | suszarnia |
| łazienki | wózkownia |
| inne pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania | strych |
| piwnica | |
| komórki przeznaczone do przechowywania opału | |
Warto sięgnąć do art. 3 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Wskazano w nich, że samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które łącznie z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć jako części składowe tzw. pomieszczenia przynależne. Balkon nie zalicza się do metrażu, ponieważ nie jest wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi.
Do kwestii obliczenia powierzchni mieszkania przepisy i inne akty prawne odnoszą się w sposób bezpośredni. To m.in.:
- Polska Norma PN-ISO 9836:2015-12,
- Polska Norma PN-70/B-02365,
- Prawo budowlane.
Polskie Normy również wskazują, że balkon nie może być wliczany do powierzchni użytkowej.
Powierzchnia użytkowa vs całkowita - kluczowe różnice
Powierzchnia użytkowa nie jest równoznaczna z powierzchnią całkowitą. Przy określaniu wartości nieruchomości może mieć to znaczenie.
Powierzchnia użytkowa obejmuje wszystkie pomieszczenia przeznaczone do codziennego użytku, takie jak pokoje, kuchnia i łazienki, z wyłączeniem balkonów, tarasów, piwnic oraz pomieszczeń technicznych i wspólnych.
Powierzchnia całkowita obejmuje cały obszar nieruchomości, wraz z wszystkimi kondygnacjami i częściami składowymi budynku przeznaczonymi do bezpośredniego użytkowania i pomocniczymi, wraz z garażami, piwnicami, poddaszem itp.
Określenie powierzchni użytkowej czy całkowitej lokalu mieszkalnego jest kluczowe dla tego, jak wycenić mieszkanie np. do ubezpieczenia czy przy chęci jego sprzedaży.
Balkon a powierzchnia mieszkania
Balkon nie jest wliczany do powierzchni użytkowej mieszkania, ale często uwzględnia się go w powierzchni całkowitej lokalu. Przepisy prawne mogą się różnić, więc warto sprawdzić lokalne regulacje dotyczące konkretnej nieruchomości.
Kiedy balkon wlicza się do powierzchni?
W ustawie o własności lokali nie ma jednoznacznych wytycznych dotyczących tego, kiedy różne rodzaje balkonów wliczają się lub nie, do powierzchni mieszkania.
Powierzchnia całkowita może obejmować balkon, taras lub loggię, jednak te elementy nie są zaliczane do powierzchni użytkowej. Szczegółowe zasady pomiaru mogą różnić się w zależności od lokalizacji i przepisów prawnych
W orzecznictwie sądowym z kolei ukształtowane zostało stanowisko, w którym balkon przylegający do określonego lokalu i służący do wyłącznego użytku domowników stanowi jego składową.
Jednocześnie elementy zewnętrzne i konstrukcyjne bezpośrednio przylegające do bryły budynku są postrzegane jako części nieruchomości wspólnej, którymi zarządza wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa.
Różnice między balkonem, loggią i tarasem
Balkon, taras i loggia różnią się między sobą, choć często pojęcia te są wykorzystywane zamiennie. Zobacz w tabeli najważniejsze różnice.
| Cechy | Balkon | Taras | Loggia |
| Lokalizacja i konstrukcja | Nadwieszony, wystający poza bryłę budynku | Poza bryłą budynku, na parterze lub opierany na stropie lub na kolumnach czy dachu | W bryle budynku, platforma cofnięta w stosunku do linii elewacji |
| Charakterystyka | Otwarty, nienakryty powierzchnią znajdującą się na zewnątrz | Otwarty z trzech stron | Zamknięty z trzech stron wnęka w elewacji |
| Otoczenie – elementy bezpieczeństwa | Otoczony balustradą | Otoczony balustradą lub całkowicie otwarty | Otoczony murkiem lub balustradą |
| Powierzchnia | Stosunkowo mała | Duża | Stosunkowo mała |
Wpływ balkonu na wartość nieruchomości
Balkon podnosi atrakcyjność mieszkania. Jest namiastką własnego ogrodu, przestrzeni na świeżym powietrzu, gdzie można wypić kawę czy opalać się latem. Dla średnio 15% Polaków obecność balkonu podnosi wartość mieszkania i może być atutem skłaniającym do zakupu. Pozostaje wówczas tylko rozwiązać kwestię finansowania nabycia nieruchomości. Sprawdź, jak dostać kredyt na mieszkanie.
Praktyczne aspekty posiadania balkonu
Mieszkanie z balkonem daje możliwość swobodnego korzystania z niego. Jednak pojawia się problem, jeśli na balkonie, na elewacji budynku chcesz zamontować np. klimatyzator czy siatkę dla kota. Okazuje się wtedy, że niekoniecznie możesz samodzielnie nim zarządzać.
Koszty eksploatacyjne balkonu
Kto powinien ponosić koszty wykończenia, remontów czy koniecznych napraw na balkonie? To kwestia sporna pomiędzy wspólnotami mieszkaniowymi czy spółdzielniami i właścicielami lokali.
Decyzja SN z 2008 roku wskazuje, że za remont elementów konstrukcyjnych balkonu w budownictwie wielorodzinnym powinna odpowiadać wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia.
Natomiast za remont balkonu, np. położenie płytek czy hydroizolacji zapłacić powinieneś Ty, jako właściciel mieszkania, do którego balkon przynależy. Mowa tu jedynie o części wewnętrznej balkonu.
Konflikty dotyczące wyliczania metrażu balkonu do powierzchni mieszkania
Małżeństwo z Krakowa kupiło mieszkanie z przestronnym balkonem. Nie zwrócili uwagi przy zawieraniu umowy przedwstępnej i wpłacaniu zadatku na mieszkanie na powierzchnię lokum. Dopiero przy podpisywaniu aktu notarialnego okazało się, że ta powierzchnia została wliczona do metrażu mieszkania w ofercie sprzedaży. W rzeczywistości lokal był o 8 m² mniejszy, niż pierwotnie zakładali. Sprawa trafiła do sądu, gdzie małżeństwo skutecznie dochodzi swoich praw, powołując się na przepisy dotyczące powierzchni użytkowej.
W trakcie sprzedaży mieszkania w kamienicy na warszawskiej Pradze doszło do sporu między sprzedającym a kupującym. Zbywca uwzględnił w cenie lokalu powierzchnię zabudowanego balkonu, który został przekształcony w część pokoju. Uznał więc, że o wielkość balkonu zwiększyła się powierzchnia użytkowa mieszkania. Mimo że fizycznie przestrzeń była rzeczywiście większa, to taka modyfikacja była nielegalna i nie mogła być wliczona do oficjalnego metrażu.
