Jakie czynniki wpływają na ceny mieszkań w Polsce?

Niemal 13 proc. drożej – o tyle wzrosły ceny mieszkań w Polsce

Z początkiem lutego 2020 roku pojawił się raport prezentujący najnowsze wiadomości z rynku nieruchomości w Polsce. To dane zgromadzone przez Narodowy Bank Polski, które wskazują, że w ciągu ostatniego roku o prawie 13 proc. zdrożały mieszkania w największych miastach w naszym kraju. Tak wynika z danych opublikowanych przez NBP za IV kwartał 2019 roku. Ujmują one indeks hedoniczny, uwzględniający nie tylko kwoty, za które Polacy kupowali w poprzednim roku mieszkania, ale też ich jakość.

Wyraźnie widać, że na przestrzeni ostatniego roku lokale mieszkalne zdrożały. Gdzie najbardziej? W 2019 roku mieszkania z rynku wtórnego najszybciej poszły w górę w:

• Zielonej Górze – o 23 proc. rok do roku,
• Wrocławiu – o 19,5 proc. rok do roku,
• Bydgoszczy – o 18,2 proc. rok do roku.

Na drugim biegunie, według danych NBP, znalazły się takie miasta jak Opole, Rzeszów, Warszawa, Kraków i Białystok, ale na tej podstawie nie można jednocześnie wnioskować, że w tych miejscowościach mieszkania tanieją. Na koniec 2019 roku za 1 mkw powierzchni mieszkalnej na rynku wtórnym trzeba było zapłacić:

• 5 316 zł – w Białymstoku,
• 5 095 zł – w Bydgoszczy,
• 8 268 zł – w Gdańsku,
• 7 384 zł – w Gdyni,
• 4 895 zł – w Katowicach,
• 4 453 zł – w Kielcach,
• 7 414 zł – w Krakowie,
• 5 747 zł – w Lublinie,
• 4 870 zł – w Łodzi,
• 5 316 zł – w Olsztynie,
• 5 072 zł – w Opolu,
• 6 386 zł – w Poznaniu,
• 5 731 zł – w Rzeszowie,
• 5 634 zł – w Szczecinie,
• 9 301 zł – w Warszawie,
• 7 316 zł – we Wrocławiu,
• 4 547 zł – w Zielonej Górze.

Najwyższe zatem były ceny mieszkań w Warszawie, Gdańsku i Gdyni oraz ceny mieszkań w Krakowie.

Warto też przyjrzeć się przeciętnym cenom transakcyjnym za 1 mkw powierzchni mieszkalnej na rynku nieruchomości pierwotnych w Polsce. Największy wzrost cenowy w tej kategorii NBP zanotował w:

• Katowicach – o 18 proc.,
• Szczecinie – o 17 proc.,
• Zielonej Górze – o 17 proc.

Na koniec 2019 roku za 1 mkw mieszkania z rynku pierwotnego należało zapłacić średnio:

• 5 688 zł – w Białymstoku,
• 6 190 zł – w Bydgoszczy,
• 8 585 zł – w Gdańsku,
• 8 027 zł – w Gdyni,
• 6 880 zł – w Katowicach,
• 5 295 zł – w Kielcach,
• 8 244 zł – w Krakowie,
• 5 977 zł – w Lublinie,
• 6 026 zł – w Łodzi,
• 6 130 zł – w Olsztynie,
• 5 363 zł – w Opolu,
• 7 402 zł – w Poznaniu,
• 5 761 zł – w Rzeszowie,
• 6 879 zł – w Szczecinie,
• 9 476 zł – w Warszawie,
• 7 634 zł – we Wrocławiu,
• 4 688 zł – w Zielonej Górze.

Według raportu NBP najtańsze mieszkania w Polsce zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym można kupić w Kielcach. W przypadku rynku wtórnego ceny mieszkań w Kielcach średnio kształtują się na poziomie 4 453 zł za 1 mkw, a na rynku pierwotnym – 5 295 zł.

Co wpływa na ceny na rynku mieszkaniowym w Polsce?

Ceny mieszkań w Polsce są wysokie, a prognozy ekspertów wskazują, że będą jeszcze wyższe w kolejnych kwartałach 2020 roku. Wsparciem dla rodzimego rynku nieruchomości mieszkalnych jest fenomen rekordowo niskich stóp procentowych utrzymywanych przez Radę Polityki Pieniężnej działającą przy NBP. Od marca 2015 roku główne stopy procentowe NBP pozostają na niezmienionym poziomie. Wysokość stopy referencyjnej NBP jeszcze w 2005 roku wynosiła 6,5 proc. W kolejnych latach jej wysokość wahała się w przedziale od 2 do 6 proc. Natomiast ostatecznie w wyniku kształtowania polityki niskich stóp procentowych w 2015 roku RPP ustaliła swą stopę referencyjną na poziomie 1,50 proc.

Niskie stopy procentowe powodują, że oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego, jaki udzielany jest dziś przez banki w naszym kraju, wynosi zaledwie około 4,4 proc. Dla porównania w latach 2007–2008, czyli w okresie największej hossy na rynku nieruchomości, kredyty były udzielane z oprocentowaniem w przedziale 6–9 proc.

Nie bez znaczenia dla cen nieruchomości pozostaje to, że Polacy coraz więcej zarabiają. Jak wynika z danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny, dochód rozporządzalny w latach 2007–2018 podniósł się nominalnie aż o 82 proc., a realnie, po uwzględnieniu poziomu panującej inflacji, o 47 proc. Więcej zarabiamy, dlatego i więcej jesteśmy w stanie zapłacić za mieszkanie. Popyt napędza więc podaż.

To jasne, że mieszkanie jest warte tyle, ile ktoś jest gotowy za nie zapłacić. W efekcie bieżące ceny nieruchomości w Polsce są napędzane przez nas samych. Analitycy wskazują, że ceny mieszkań nie zależą od sprzedających, ale od kupujących. Zbywca chce sprzedać mieszkanie po jak najwyższej cenie, jeśli okaże się, że nie będzie zainteresowania ofertą, właściciel nieruchomości z czasem obniży kwotę.

Nie bez znaczenia dla cen mieszkań pozostaje mechanizm psychologiczny działający obecnie na rynku nieruchomości w Polsce. Wszyscy wokół mówią, że mieszkania są drogie, co uzasadnia nasze przekonanie o tym, że lepiej teraz kupić lokal mieszkalny za daną cenę, ponieważ za kilka miesięcy może ona tylko wzrosnąć. Realne spojrzenie kupujących na rynek nieruchomości najprawdopodobniej pozwoliłoby zahamować wzrost cen mieszkań, tak, że  ustabilizowałyby się one na obecnym lub nieco niższym poziomie.

Istnieje szereg subiektywnych kryteriów wpływających na cenę mieszkania, takich jak:

• lokalizacja,
• kondygnacja,
• stan techniczny,
• rozkład pomieszczeń,
• metraż,
• nasłonecznienie pomieszczeń,
• atrakcyjności wykończenia i wyposażenia.

Dla kupujących lokale mieszkalne bardzo duże znaczenie ma to, czy mieszkanie znajduje się w nowym budownictwie mieszkaniowym, czy w blokach z tzw. dużej płyty, które w ostatnich miesiącach 2019 roku sprzedawały się w Polsce coraz lepiej.

Atrakcyjna lokalizacja nieruchomości powoduje wzrost jej ogólnej wartości. Każdy kupujący  może mieć inne preferencje w kwestii położenia budynku mieszkalnego. Niektórzy chcą mieszkać w ścisłym centrum i mieć wszędzie blisko, inni wolą dojeżdżać do pracy, szkoły czy sklepu, by korzystać z terenów zielonych i rekreacyjnych. Niezależnie od upodobań klientów, z reguły droższe są mieszkania w śródmieściu niż w pewnym oddaleniu od niego. Podobnie jest z kondygnacją budynku, na której położone jest mieszkanie. Zasadniczo przyjmuje się, że lokale na 1. czy 2. piętrze w blokach wielorodzinnych bez windy są bardziej atrakcyjne, a co za tym idzie droższe niż mieszkania na parterze czy na 4. piętrze.

Wielka płyta wraca do łask

Wiemy już, że w skali roku wzrosły ceny mieszkań w Polsce, biorąc pod uwagę przeciętną cenę transakcyjną. Odczyt ten dla analityków rynku mieszkaniowego był zaskakujący, ponieważ wydawać by się mogło, że Polacy wolą kupować nowe mieszkania lub mieszkania w nowoczesnym budownictwie mieszkaniowym. Wiadomo jednak, że chętnie kupujemy lokale o niższym standardzie, w blokach z wielkiej płyty, w wieżowcach budowanych jeszcze w czasach PRL-u.

Tańsze mieszkania, również te pochodzące od deweloperów, kupujący mogą znaleźć w dzielnicach położonych daleko od centrum miast lub na obrzeżach. Nie są to lokale w ścisłym centrum, ani w luksusowych lokalizacjach. Jednak rekompensuje to ich cena i większa powierzchnia. Minusem zakupu mieszkania na przedmieściach jest zwykle konieczność dojazdów do pracy, szkoły, przedszkola czy sklepu.

Prognoza cen mieszkań na 2020 rok

Mniej więcej od 2,5 roku ceny nieruchomości w naszym kraju sukcesywnie rosną i potencjalni kupujący zastanawiają się, kiedy spadną ceny mieszkań? Prognozy na 2020 rok nie są klarowne. Z jednej strony rośnie inflacja oraz wynagrodzenia ludności, co wspiera wzrost cen mieszkań. RPP utrzymuje niskie stopy procentowe, przez co oprocentowanie kredytów również jest korzystne dla kredytobiorców.

Z drugiej strony rośnie ostrożność banków w kwestii udzielania kredytów hipotecznych. Zgodnie z wynikami kwartalnej ankiety przeprowadzonej pod koniec 2019 roku przez NBP banki chcą zaostrzyć politykę dotyczącą udzielania kredytów mieszkaniowych. NBP zauważa, że nieco bardziej restrykcyjne niż dotychczas są wymagania dotyczące zdolności kredytowej kredytobiorców, a nie zmieniają się znacząco warunki udzielania kredytów, zwłaszcza wysokość marż bankowych. Jeśli trudniej będzie zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, część osób zrezygnuje z zakupu własnego mieszkania. Jeżeli rzeczywiście zauważalny będzie trend spadkowy w udzielaniu nowych kredytów na cele mieszkaniowe, dojdzie do spadku popytu na te zobowiązania, a co za tym idzie także popyt na lokale będzie mniejszy. Wówczas będzie można oczekiwać, że ceny mieszkań spadną, by nieruchomości mogły zostać sprzedane. 

Biorąc pod uwagę dane historyczne, można zauważyć, że ceny mieszkań spadają w odpowiedzi na wzrost inflacji i spowolnienie gospodarcze. Podwyżki cen prądu, z jakimi mamy do czynienia w 2020 roku, pomimo rekompensat zapowiedzianych przez rząd, doprowadzą w końcu do coraz wyższej inflacji. Jeśli będzie ona na tyle wysoka, że RPP podwyższy stopy procentowe, w ślad za taką decyzją pójdzie zmiana oprocentowania kredytów mieszkaniowych w bankach. Opiera się ono bowiem na stawkach WIBOR, zależnych od wysokości stóp ustalanych przez RPP.

Oczekiwane przez ekonomistów spowolnienie gospodarcze sprawi, że zatrudnienie w przedsiębiorstwach może spaść, a wzrost średniej pensji zostanie zahamowany. Aktualne prognozy NBP pokazują, że w 2020 roku wzrost gospodarczy będzie niższy od ubiegłorocznego – 3,6 proc. w relacji do 4,3 proc. Nieznacznie może wzrosnąć też bezrobocie – z 3,6 proc. w 2019 roku do 3,8 proc. w 2020 roku.

Wszystko to sprawiłoby, że mieszkania na polskim rynku nieruchomości w końcu zaczęłyby tanieć. Kiedy i czy w ogóle takie prognozy znajdą pokrycie w rzeczywistości? Tego nikt nie jest w stanie powiedzieć. Jeśli już jesteś właścicielem takiej nieruchomości, to pamiętaj, by wykupić ubezpieczenie mieszkania. Dzięki niemu unikniesz odpowiedzialności finansowej, jeśli dojdzie do szkody, która objęta jest ochroną ubezpieczeniową.