Wynajem czy mieszkanie na kredyt? Zobacz, co Ci się bardziej opłaca

Wynajmować, czy brać kredyt – jak to wygląda w Europie?

Wielu Polaków przekonanych jest o bezwzględnej wartości posiadania mieszkania. Widać to nawet w statystykach Eurostatu za 2014 r. – aż 72 proc. z nas mieszka we własnym mieszkaniu i to nie obarczonym żadną hipoteką lub kredytem. Dodatkowe 11 proc. w mieszkaniu kupionym na kredyt. Znacznie mniej popularny jest wynajem – tylko 4 proc. społeczeństwa korzysta z tego rozwiązania.

Co ciekawe, w krajach Europy Zachodniej wynajem mieszkania jest znacznie bardziej popularny. W Holandii i Szwecji we własnym mieszkaniu mieszka tylko 8 na 100 osób, w Danii – 13, w Niemczech – 25. Ale, uwaga! Nie oznacza to, że nie posiadają mieszkań. Aż 60 proc. mieszkańców tych krajów ma nieruchomości i… z powodzeniem je wynajmuje. Dlaczego? Bo na rynku pracy ważna jest mobilność, a mieszkanie bywa traktowane jako inwestycja. 

Jak podjąć decyzję – kredyt, czy wynajem?

Rozważając opłacalność wynajmu mieszkania w kontrze do korzyści z kupna mieszkania na kredyt, trzeba wziąć pod uwagę kilka czynników – zarówno finansowych, jak i rodzinnych, osobistych, zawodowych etc. Co ważne, w tej kwestii nie da się wyrokować raz na zawsze – wszystko bowiem zależy od sytuacji na rynku nieruchomości, sytuacji osobistej osoby zainteresowanej oraz dostępności finansowania. Oto zagadnienia, którym warto się przyjrzeć, by podjąć najlepszą dla siebie decyzję – wynajmować czy brać kredyt?

Zidentyfikuj swoje potrzeby

Zanim podejmiesz decyzję o tym, co Ci się bardziej opłaca – kredyt, czy wynajem – warto ustalić, w jakiej jesteś sytuacji, jakie są Twoje plany na przyszłość i czego potrzebujesz.

Jesteś młody, nie masz rodziny i chcesz zachować mobilność, by w razie potrzeby łatwo przenieść się do innego miasta? Opłacalność wynajmu mieszkania zapewne zyska w tym przypadku przewagę. A może już dziś wiesz, że to właśnie z tym konkretnym miejscem zwiążesz swoją przyszłość, bo znalazłeś drugą połówkę, planujesz ślub i dziecko? Kupno mieszkania ma wtedy większy sens. Patrząc z jeszcze innej perspektywy – szukasz sposobu na zagospodarowanie nadwyżek finansowych? Dodatkowy kredyt na mieszkanie pod wynajem może okazać się wtedy ogromną szansą.

Zgadza się, inaczej o zakupie mieszkania będzie myślała osoba, dla której to pierwsze i jedyne lokum, a inaczej ktoś, kto szuka nieruchomości w celach inwestycyjnych. Czym to się różni? Chociażby wyborem lokalizacji – jeśli chcesz kupić mieszkanie na wynajem, musisz zupełnie inaczej podejść do tej kwestii. Na rynku nie brakuje ofert tańszych mieszkań położonych na obrzeżach miast, które są bardziej w zasięgu ręki, jeśli chodzi o zakup, ale trudno je wynająć. I odwrotnie – jeśli planujesz założyć rodzinę, lepiej pomyśleć już teraz, gdzie chcielibyście mieszkać i jaki metraż będzie dla Ciebie i Twoich bliskich optymalny. Właściwe zrozumienie swoich potrzeb i motywacji jest dobrym początkiem. 

Przelicz koszty kredytu i wynajmu 

Kolejne ważne pytanie, które powinieneś sobie zadać brzmi: „Na co Cię stać”. Decyzja o tym, czy stawiasz na kredyt, czy wynajem, często wiąże się z określonymi zasobami finansowymi (lub ich brakiem). Opcje te różnią się kosztami, a żeby móc dokładnie porównać opłacalność jednej i drugiej możliwości, trzeba je prawidłowo zidentyfikować  i skalkulować.

Koszty wynajmu to: 

• miesięczna opłata dla właściciela, 
• czynsz dla spółdzielni (w którym wliczone są koszty wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci, fundusz remontowy itp.), 
• opłata za prąd, gaz, internet, telewizję. 

Wynajem ma tę zaletę, że w razie nagłego pogorszenia sytuacji finansowej, można przeprowadzić się do tańszego mieszkania i w ten sposób obniżyć koszty.

Jeśli zaś chodzi o kupno mieszkania na kredyt, związane z nim koszty to nie tylko rata wspomnianego kredytu. Dodatkowe opłaty pojawiają się już na etapie zakupu.

• Jeśli kupujesz na rynku wtórnym, przy podpisaniu umowy notarialnej płacisz 2 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych. 
• Jeśli korzystasz z pomocy agenta nieruchomości, płacisz mu prowizję. 
• Każdy zakup wymaga podpisania umów u notariusza, a to także związane jest z opłatami. 

Jak wynika z szacunków firmy Home Broker, koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania o wartości 350 tys. zł z rynku wtórnego wynoszą ok. 35 tys. zł., a z rynku pierwotnego ok. 10 tys. zł.

Weź również pod uwagę to, że mieszkanie z rynku wtórnego z reguły wymaga remontu, zaś mieszkanie od dewelopera – wykończenia. Jeśli zaś chodzi o opłacalność wynajmu mieszkań pod tym względem, zwykle za remonty odpowiadają w nich właściciele. Co więcej, własne M wiąże się też z innymi comiesięcznymi opłatami – dochodzą chociażby koszty mediów oraz czynsz płacony do spółdzielni. W nowym budownictwie rzadko kiedy mamy np. miejskie ogrzewanie (z reguły budynki mają własne kotłownie), więc ceny takiego ogrzewania mogą się różnić od cen ogrzewania miejskiego. Co więcej, stawki czynszu za metr kwadratowy bardzo różnią się u poszczególnych deweloperów. Jeśli więc interesujesz się konkretną inwestycją, koniecznie zapytaj w biurze sprzedaży o wysokość czynszu i ogrzewanie!

Ustal, na co Cię stać

Przeliczenie wspomnianych wyżej kosztów da Ci realny obraz opłacalności obu rozwiązań. Ale jest jeszcze jedno pytanie, które w kontekście kredytu jest należy do kluczowych – czy możesz sobie pozwolić na zaciągnięcie tak wieloletniego zobowiązania? Czy Twój domowy budżet to udźwignie?

Zanim podejmiesz decyzję, co wybrać – kredyt, czy wynajem – uświadom sobie swoje bieżące wydatki i zapanuj nad domowym budżetem. Kupując mieszkanie na kredyt, musisz być gotowy np. na sytuację nagłej zmiany stóp procentowych NBP, a tym samym wzrost miesięcznej raty. Zanim zaciągniesz takie zobowiązanie, warto przeprowadzić symulację, która pokaże, jak zmieni się rata na wypadek wzrostu stóp procentowych. Może to sprawdzić osoba przygotowująca wniosek kredytowy. Obecnie stopy procentowe są rekordowo niskie, więc w przyszłości na pewno będą ulegać zmianom – ich aktualne i historyczne poziomy można sprawdzić na stronie NBP.

Planując budżet domowy w kontekście kredytu, warto zostawić sobie margines bezpieczeństwa na wypadek podrożenia raty. To jeden z powodów, dlaczego każde gospodarstwo domowe powinno dysponować odpowiednią poduszką finansową: „Poduszka finansowa to zapas pieniężny, który umożliwi przetrwanie Tobie i Twojej rodzinie w sytuacji, w której nagle zostaniesz pozbawiony dochodu”.

Pomyśl także o uzbieraniu pieniędzy na wkład własny, który znacznie obniża koszty kredytu. Dzięki temu, zaciągając takie zobowiązanie, będziesz czuł się znacznie bezpieczniej.

Sprawdź, czy to dobry moment na zakup mieszkania

Ceny mieszkań zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, ulegają cyklicznym wahaniom. Zależy to m.in. od popytu – czyli ilości osób, które w danym momencie zainteresowane są zakupem własnego M, a także podaży – czyli ilości mieszkań, które aktualnie są na sprzedaż. Wiadomo, najlepiej kupować wtedy, gdy ceny są niższe niż wyższe. Warto więc sytuację rynkową sprawdzać na bieżąco, a nie jest to trudne, ponieważ w mediach regularnie pojawiają się na ten temat komentarze ekspertów. Jeśli zaś wystarczy Ci zacięcia, możesz sięgnąć do raportów z rynku nieruchomości, które cyklicznie publikowane są np. przez NBP. Można tam znaleźć takie oto wykresy, na których dokładnie widać trendy cenowe:

Jak widać w okresie 2006 – 2016 ceny mieszkań osiągnęły wartości maksymalne w latach 2007-2008, a potem na skutek kryzysu finansowego zaczęły spadać. W większości miast najtaniej było między 2012 a 2013 r., po którym powrócił trend wzrostowy, który trwa aż do obecnego roku. Wzrosty odbijają się szczególnie na warszawskim rynku (zarówno pierwotnym, jak i wtórnym) – jeśli porównamy średnią cenę metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego w I kwartale 2013 roku z I kwartałem 2020, obserwować możemy wzrost o 45,1 proc. (stawka ta waha się na poziomie 9705 zł).

Ubezpieczenie mieszkania – pamiętaj o nim w każdym przypadku

Niezależnie od tego, czy zdecydujemy się na kredyt, czy wynajem, warto pamiętać o ubezpieczeniu mieszkania. Dla większości z nas jest to najważniejsza przestrzeń w życiu, a dbając o nią, dbamy też o swoich bliskich. Jeśli ubezpieczamy mieszkanie, które kupimy pod wynajem, również jest to troska o nasze własne zasoby – być może wszelkie szkody będą miały w tym przypadku mniejsze znaczenie emocjonalne, ale niewątpliwie zabezpieczenie pod postacią polisy może znacznie ograniczyć nam niepotrzebne nerwy.

Pakietów tego typu ubezpieczenia jest wiele, znaczący przy ich wyborze może być także wspomniany już fakt – mieszkamy w danym mieszkaniu/domu, czy może mieszkają w nim najemcy? Niezależnie jednak od tego, możemy ubezpieczyć zarówno mury, jak i elementy stałe czy ruchome tego typu przestrzeni. Pomocne może przydać się także rozszerzenie pakietu o Assistance Domowe, które wspiera np. naprawę sprzętu AGD lub RTV. 

Co ważne, każda tego typu decyzja powinna być dobrze przemyślana – kredyt, czy wynajem? Ubezpieczenie mieszkania podstawowe, czy rozszerzone? Jeśli nie wiemy, co zrobić, skonsultujmy się ze specjalistami i postawmy na wybór, który najlepiej będzie odpowiadał naszym – opisanym na samym początku – potrzebom.