Rentowność nieruchomości - jak ją obliczyć?

Rentowność inwestycji w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości staje się coraz bardziej popularne. Powszechnie uważa się, że jest to bardziej opłacalne niż inwestowanie w nisko oprocentowane lokaty bankowe. Osoby decydujące się na kupno mieszkania pod wynajem, liczą na łatwy i wysoki zarobek. Tymczasem okazuje się, że stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość, po uwzględnieniu amortyzacji, kształtuje się na poziomie 2-4% rocznie. W przypadku mieszkań znajdujących się w dogodnych lokalizacjach rentowność nieruchomości może wynosić około 3-5% rocznie. Dlatego warto indywidualnie obliczyć rentowność inwestycji w nieruchomości, zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania pod wynajem. Znajomość rentowności nieruchomości pozwoli na określenie potencjalnego zysku, jaki możemy uzyskać z wynajmu. 

Jak obliczyć zwrot z inwestycji w nieruchomości?

Rentowność inwestycji to dochód netto z wynajmu nieruchomości w skali roku, podzielony przez jej wartość. Do obliczenia rentowności nieruchomości potrzebne są informacje na temat łącznych kosztów związanych z zakupem nieruchomości i jej utrzymaniem oraz szacunkowego rocznego dochodu. Należy pamiętać, aby podczas szacowania rentowności nieruchomości uwzględnić wszystkie zyski i koszty miesięczne oraz roczne, m.in.:

• cenę wynajmu,
• koszty podatku,
• wszelkie koszty początkowe inwestycji w mieszkanie na wynajem (m.in. opłaty notarialne, prowizję dla pośrednika nieruchomości),
• koszty remontu, umeblowania i wyposażenia,
• koszty ubezpieczenia nieruchomości,
• opłaty administracyjne,
• opłaty za wodę, gaz i prąd.

A czego nie powinniśmy uwzględniać w obliczaniu rentowności nieruchomości? Kaucja, która podlega zwrotowi na koniec najmu w większości przypadków jest neutralna dla rozliczeń. W niektórych przypadkach następuje potrącenie od tej kwoty nieopłaconych przez najemcę usług lub szkód, lecz nie jesteśmy w stanie tego przewidzieć, gdy obliczamy rentowność nieruchomości przed wynajęciem mieszkania.  

Jak obliczyć ROI?

Rentowność wynajmu można obliczyć za pomocą różnych wskaźników. Najprostszy z nich i najbardziej przydatny to ROI (Return On Investment) - stopa zwrotu netto z całego zainwestowanego kapitału. Ten sposób sprawdza się przy obliczaniu stopy zwrotu, gdy inwestycja w całości finansowana jest naszym kapitałem, czyli np. wynajmowane mieszkanie zostało zakupione przez nas za gotówkę. Rentowność nieruchomości za pomocą wskaźnika ROI oblicza się według następującego wzoru:

ROI = zysk operacyjny opodatkowany / całkowite nakłady inwestycyjne x 100%

Zgodnie ze wzorem należy zysk operacyjny opodatkowany (roczny przychód z najmu) podzielić przez całkowite nakłady inwestycyjne (całość zainwestowanych pieniędzy) oraz pomnożyć przez 100%. Zysk operacyjny to kwota, którą zarobi właściciel po odjęciu podatków i wszelkich opłat związanych z utrzymaniem mieszkania na wynajem. 

Jak obliczyć ROE?

Rentowność nieruchomości obliczymy też za pomocą wskaźnika ROE (Return On Equity), który oznacza zwrot z inwestycji finansowanych kapitałem własnym. Wskaźnik ten bardzo często mylony jest z ROI, choć niesłusznie, ponieważ służy do wyliczenia zupełnie innej wartości. Należy z niego skorzystać, gdy mieszkanie na wynajem finansowane jest kredytem. Stopę zwrotu w tym przypadku liczy się tylko w odniesieniu do wkładu własnego. Wzór, za pomocą którego oblicza się ROE, to:

ROE = zysk netto / nakłady finansowane kapitałem własnym x 100%

Jak widać, obliczanie wskaźnika ROE wygląda podobnie, jak w przypadku ROI, z tą różnicą, że zysk netto (roczny przychód z najmu) dzieli się przez zainwestowane przez nas pieniądze, czyli wysokość wkładu własnego. Zysk netto to pieniądze, jakie otrzymamy z wynajmu mieszkania, po odjęciu wszelkich opłat, włącznie z comiesięcznymi ratami kredytu.

Rentowność wynajmu mieszkań - inne metody kalkulacji

Do bardziej zaawansowanych i wyjątkowo precyzyjnych metod obliczania rentowności nieruchomości należą takie wskaźniki, jak: 

• IRR (Internal Rate of Return) - wewnętrzna stopa zwrotu,
• CAGR (Compound Annual Growth Rate) - skumulowany roczny wskaźnik wzrostu. 

Oba uwzględniają przepływy pieniężne i zmiany wartości pieniądza w czasie. IRR stosuje się przy planowaniu inwestycji, a CAGR wykorzystywany jest najczęściej do rozliczania inwestycji, kiedy znane są rzeczywiste daty poniesienia kosztów i uzyskania przychodów.

Amortyzacja - czy warto ją uwzględniać przy obliczaniu rentowności najmu?

Amortyzacja określana jest mianem wirtualnego kosztu - można ją uwzględnić przy obliczaniu rentowności nieruchomości, lecz nie jest to obowiązkowe. Amortyzacja to koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych, w tym przypadku mieszkania i jego wyposażenia. Roczna stawka amortyzacji jest stała i zależy od rodzaju wynajmowanego mieszkania:

• stawka podstawowa dla budynków i lokali mieszkalnych (dotyczy przede wszystkim nieruchomości nowych) - 1,5% rocznie;
• stawka w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu oraz dla budynków i lokali niemieszkalnych - 2,5% rocznie;
• stawka indywidualna dla mieszkań z rynku wtórnego, które przed nabyciem użytkowane były przez co najmniej 60 miesięcy - do 10% rocznie. 

W rezultacie wygląda to tak, że wynajmowane przez nas mieszkanie, co roku traci stopniowo na swojej wartości, chociaż w rzeczywistości ten spadek może być dużo mniejszy niż ustalona odgórnie stawka amortyzacji. Warto pamiętać, że raz ustalona stawka amortyzacji nie podlega późniejszej zmianie.