Jak obniżyć koszty zakupu mieszkania?

Mieszkania w Polsce nie są tanie

Z największym wydatkiem musisz się liczyć wówczas, jeśli interesuje cię zakup nieruchomości w jednym z dużych miast, w których jednocześnie zarobki są najwyższe w Polsce. Żeby zamieszkać w Gdańsku, Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu trzeba się przygotować na konieczność posiadania dużej sumy, nawet jeśli interesuje cię małe mieszkanie. Osoby, które chcą sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym również muszą mieć świadomość, że bez dużych oszczędności ich plan się nie powiedzie. Dlaczego? Ponieważ potrzebne jest 20 proc. wkładu własnego, ewentualnie 10 proc., jeśli bank zgodzi się na pokrycie brakującej części innym zabezpieczeniem. Niektóre instytucje mogą oczekiwać nawet wyższego wkładu niż ten, który jest wymagany Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego. Zatem kupując np. w stolicy trzypokojowe mieszkanie, które kosztuje ok. 500 tys., musisz mieć około 100 tys. zł oszczędności, ale nie możesz też zapominać o środkach na wykonanie mniejszego lub większego remontu i zakup wyposażenia. Nawet jeśli bank zaakceptuje 10 proc. wkładu, to i tak w sumie możesz potrzebować co najmniej 150 tys. złotych. 

Jak informuje gratka.pl, w 2020 roku ceny lokali mieszkalnych wzrosły w stosunku do ubiegłego roku o średnio 13 proc. Jeśli interesuje cię mieszkanie z rynku pierwotnego w jednym z dużych polskich miast, to przygotuj się na następujący wydatek:

• Warszawa – 10 418 zł za m2,
• Kraków – 9 207 zł za m2,
• Gdańsk – 8 762 zł za m2,
• Wrocław – 8 455 zł za m2.

Oznacza to, że kupując kawalerkę w stolicy, zapłacisz około 300 tys. zł. Niewiele taniej jest niestety na rynku wtórnym:

• Warszawa – 9 944 zł za m2,
• Kraków – 8 069 zł za m2,
• Gdańsk – 7 753 zł za m2,
• Wrocław – 7 440 zł za m2.

Z jakim wydatkiem wiąże się zakup mieszkania? Średnia cena za lokal o powierzchni 55 m2 w stolicy wynosi 536 tys. zł. Jeśli interesuje cię 51 m2 w Gdańsku, to przeciętnie zapłacisz za nie 400 tys. zł. Warszawa od lat pozostaje tym miastem w Polsce, w którym nieruchomości są najdroższe. Ile będzie cię kosztować zakup luksusowego apartamentu w stolicy? Średnio 32 tys. zł za m2. W 2019 roku padł transakcyjny rekord. Otóż jeden z nabywców zdecydował się zapłacić za taki apartament w Warszawie 17 mln zł. W innych miastach w Polsce inwestorzy również chętnie decydują się na luksusowe lokale. Jak wynika z raportu „High Level Book”, we Wrocławiu nabywca apartamentu o powierzchni 200 m2 zapłacił za niego 3,5 mln zł, natomiast w Gdańsku na 100 m2 inwestor wydał 3 mln. W Poznaniu najwyższa cena wynosi jak dotąd 2,7 mln zł, w Krakowie – 2,6 mln zł, w Katowicach – 2 mln zł, a w Łodzi – 1,9 mln zł.

Jak zatem widzisz, zakup mieszkania może się wiązać z bardzo dużym obciążeniem finansowym, nawet jeśli zamierzasz kupić kawalerkę. To jednak nie koniec kosztów. Musisz jeszcze doliczyć opłaty przy kupnie mieszkania. Transakcji towarzyszyć mogą różne wydatki, ale odpowiednio działając, możesz je ograniczyć. Nie zaoszczędzisz w ten sposób dużej kwoty, ale na etapie zakupu nieruchomości z pewnością przydadzą ci się każde dodatkowe środki.

Jak obniżyć koszty zakupu mieszkania?

Niestety, ale opłata ustalonej ceny za nieruchomość nie wyczerpuje już kosztów, które musisz ponieść. Niektórych wydatków nie unikniesz, ale możesz je zmniejszyć. Oto, w jaki sposób możesz zaoszczędzić:

• Jak najwyższy wkład własny – żeby skorzystać z kredytu hipotecznego, musisz posiadać pewne oszczędności. Im wkład własny będzie większy, tym możesz liczyć na atrakcyjniejszą ofertę banku. Jeśli kredyt będzie tańszy, to ostateczne koszty zakupu mieszkania będą niższe.
• Krótszy okres spłaty kredytu – kolejnym sposobem na to, jak obniżyć koszty zakupu mieszkania jest zdecydowanie się na krótszy czas spłaty zobowiązania. Oczywiście wszystko zależy od twoich możliwościach finansowych. Im szybciej zwrócisz bankowi pożyczone środki wraz z odsetkami, tym mniejszą kwotę będziesz mieć do zwrotu. Żeby jednak w ogóle było to możliwe, najpierw bank musi wyliczyć, czy masz wystarczającą zdolność kredytową.
• Atrakcyjna oferta – nie wybieraj pierwszej lepszej propozycji kredytu hipotecznego. Nie podejmuj decyzji pochopnie. Porównaj propozycje banków, gdyż różnice w kosztach całkowitych kredytu między różnymi instytucjami mogą wynosić kilka tysięcy złotych, a nawet więcej. Często na najkorzystniejsze warunki możesz liczyć w tym banku, którego jesteś już klientem.
• Negocjowanie stawki pośrednika nieruchomości – być może zdecydowałeś się na współpracę z agentem, który znalazł ci odpowiednie mieszkanie. Dopełni on wszystkich formalności, dopilnuje tego, żeby zakup odbył się zgodnie z prawem, ale jego usługi są płatne. Najczęściej prowizja wynosi od 2 do 4 proc. od wartości nieruchomości. Nie obawiaj się jednak negocjować wynagrodzenia agenta, tym bardziej, jeśli udało się szybko znaleźć takie mieszkanie, które ci odpowiada. W większości miast swoje usługi oferują również tacy pośrednicy nieruchomości, którzy pobierają prowizję wyłącznie od sprzedającego, więc jako kupujący nie zapłacisz ani grosza. To bardzo duża oszczędność – 3 proc. od 300 tys. to przecież 9 tys. złotych, a do tego trzeba jeszcze doliczyć podatek VAT.
• Wybór najlepszej oferty ubezpieczenia mieszkania – w przypadku finansowania zakupu kredytem hipotecznym bank niemal na pewno będzie wymagać zawarcia umowy ubezpieczenia mieszkania. Możesz skorzystać z propozycji banku, ale także wybrać inną ofertę. Porównaj propozycje, ale nie szukaj najtańszej. Zdecyduj się na taką, która zapewnia szeroką ochronę. Mimo wszystko może ci to przynieść oszczędności, ale w przyszłości, kiedy dojdzie do szkody. Umowę ubezpieczenia mieszkania powinieneś zawrzeć nawet wówczas, gdy bank nie stawia takich wymagań.
• Rezygnacja z formy notarialnej umowy przedwstępnej – zawiera się ją, zanim dojdzie do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Jednak w takim przypadku będzie trzeba zapłacić taksę notarialną. Możesz jednak zrezygnować z takiej formy, zawrzeć cywilną umowę przedwstępną i uniknąć opłaty notarialnej przed zakupem mieszkania.
• Negocjowanie stawki taksy notarialnej – notariusz nie może pobierać za swoje usługi wynagrodzenia w dowolnej wysokości. Ograniczają go przepisy, a dokładnie maksymalna wysokość taksy. Często kancelarie oczekują od klientów najwyższego wynagrodzenia, ale pamiętaj, że masz możliwość negocjowania stawki. Zaproponuj niższą taksę, a być może będzie to sposób na ograniczenie kosztów przy zakupie mieszkania. Warto również zapytać o opłaty u kilku notariuszy – być może znajdziesz taką kancelarię, która zaoferuje ci zawarcie aktu notarialnego niższym kosztem.
• Zakup nowego mieszkania bez podatku PCC – jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, to musisz się liczyć z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. od wartości mieszkania. Podatek ten nie obowiązuje w przypadku lokali z rynku pierwotnego, gdyż wtedy do urzędu skarbowego trafia podatek VAT. Zakup nowej nieruchomości nie zawsze musi się jednak wiązać z oszczędnościami, gdyż przeciętnie są one droższe od mieszkań używanych.

Wiesz już, jak obniżyć koszty zakupu mieszkania. Pamiętaj jednak, że najważniejsze jest bezpieczeństwo transakcji. Rezygnacja z pośrednika nieruchomości może przynieść duże oszczędności, ale w takim przypadku warto znaleźć specjalistę, który dopilnuje, żeby transakcja była przeprowadzana zgodnie z prawem, mimo tego, że procedurę sprzedaży będzie weryfikował również notariusz.