Rodzaje domów bez pozwolenia – aktualne przepisy
Dom bez pozwolenia to obiekt, który wzniesiesz na podstawie zgłoszenia do właściwego urzędu. Obejmuje budynki o powierzchni zabudowy do 35 mkw., altany działkowe do 35 mkw. oraz niektóre obiekty gospodarcze do 35 mkw. Od 2022 roku katalog ten rozszerzono o domy wolnostojące o powierzchni do 70 mkw. Zgłoszenie wymaga jedynie dostarczenia podstawowej dokumentacji projektowej i zachowania odstępów od granic działki.
Dom do 35m² – parametry i wymagania
Jeszcze do niedawna budowa domu musiała być poprzedzona kompletowaniem stosu dokumentów i uzyskaniem pozwolenia z urzędu. W 2020 roku zniesiono konieczność ubiegania się o pozwolenie na budowę dla nieruchomości do 35 mkw. Od tamtego czasu bez zezwolenia można było wznosić domy, które:
- miały powierzchnię zabudowy do 35 mkw. (liczoną po obrysie murów),
- miały tylko jedną kondygnację (znajdująca się w nich antresola nie była za nią uznawana),
- były jedynym obiektem tego typu przypadającym na każde 500 mkw. działki.
Zasadniczo przepisy te odnosiły się do domków rekreacyjnych, na działkach letniskowych, ale teoretycznie w ten sam sposób można było zbudować dom mieszkalny.
Dom do 70m2 – szczegółowe wytyczne
Od 3 stycznia 2022 roku możesz wybudować większy dom bez formalności. Nowe przepisy są efektem wprowadzenia w życie pakietu ustaw pod hasłem Polskiego Ładu. Jeśli masz działkę, możesz budować dom bez pozwolenia w ramach uproszczonej procedury, o ile spełnia następujące warunki:
- maksymalna powierzchnia zabudowy – 70 mkw.,
- jest wolnostojący,
- ma nie więcej niż dwie kondygnacje budynku,
- budowa jest realizowana na własne potrzeby mieszkaniowe,
- obszar oddziaływania budynku – w całości na działce,
- masz prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Przebudowa czy rozbudowa domu może być realizowana na zgłoszenie, bez pozwolenia, o ile nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której Twój budynek jest usytuowany.
Domki rekreacyjne – zasady budowy
Możesz wybudować dom rekreacyjny bez pozwolenia zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane. Takie wymagania spełniają domki letniskowe. Muszą one mieć:
- do 35 mkw.,
- powyżej 35 mkw., ale nie więcej niż 70 mkw., przy czym rozpiętość elementów konstrukcyjnych może wynosić do 6 m i wysięg wsporników do 2 m.
Do tego liczba takich budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 mkw. powierzchni Twojego gruntu.
Formalności i dokumentacja
Legalny dom bez pozwolenia do 70 mkw. wymaga przeprowadzenia uproszczonej procedury. Inwestycja realizowana może być na podstawie ułatwionego zgłoszenia budowy do urzędu, a przy tym nie musisz zatrudniać kierownika i prowadzić dziennika budowy. Sprawdź, jak krok po kroku wygląda zgłoszenie inwestycji.
Dla budynków powyżej 70 mkw. zabudowy konieczne jest prowadzenie dziennika budowy wraz z zatrudnieniem kierownika budowy.
Proces zgłoszenia budowy domu bez pozwolenia na budowę
Zgłoszenie budowy domu wymaga wypełnienia odpowiedniego wniosku i dołączenia do niego wymaganych załączników. Nie jest więc zupełnie tak, że zrealizujesz budowę domu bez dokumentów. Składasz wniosek do starosty lub prezydenta miasta – osobiście, pocztą lub przez serwis e-budownictwo.gunb.gov.pl. Powinieneś również zgłosić powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego, kiedy zamierzasz rozpocząć budowę – zgłoszenie złożysz tradycyjnie lub elektronicznie.
Wymagane dokumenty
Wśród wymaganych dokumentów do zgłoszenia budowy domu bez pozwolenia znajdują się:
- oświadczenie o tym, że przysługuje Ci prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- projekt zagospodarowania działki lub terenu;
- projekt architektoniczno-budowlany (projekt budowlany);
- plan zagospodarowania przestrzennego działki, a jeśli go nie ma to decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- oświadczenie, że budujesz dom w celu spełnienia własnych potrzeb mieszkaniowych;
- oświadczenie o przejęciu przez Ciebie odpowiedzialności za kierowanie budową, o ile nie masz zatrudnionego kierownika budowy;
- oświadczenie, że składasz do zgłoszenia komplet dokumentów.
Terminy administracyjne
Jedną z zalet budowy małego domu na zgłoszenie jest oszczędność czasu. Możesz otrzymać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania swojej działki w 21 dni. Inwestycję możesz rozpocząć od razu po zawiadomieniu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót.
Od 2022 roku po zgłoszeniu przez inwestora chęci budowy domu bez formalności do urzędu, starosta czy prezydent nie może już wznieść sprzeciwu do takiej inwestycji. Do tego czasu mógł on to zrobić w terminie 21 dni od zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia robót, a od sprzeciwu można było się odwołać w ciągu 14 dni.
Warunki techniczne i ograniczenia
Nie jest tak, że możesz zbudować dowolny dom bez pozwolenia i w nim zamieszkać. Zobacz, jakie parametry musi mieć Twoja działka i jakie wymogi konstrukcyjne musi spełniać obiekt.
Parametry działki budowlanej
Podstawowym wymogiem, jeśli chodzi o kwestie związane z działką przy budowie domu bez pozwolenia, jest zachowanie odpowiednich odległości od granic działki i od domu sąsiada. Taka działka ponadto powinna:
- mieć dostęp do drogi publicznej,
- mieć uzbrojenie w podstawowe media,
- być ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (ew. może zostać dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy).
Wymogi konstrukcyjne
W tabeli poniżej umieściliśmy wymagania konstrukcyjne dla domów budowanych bez pozwolenia:
| Wymóg | Wartość liczbowa |
| Maksymalna powierzchnia użytkowa | 70 mkw. |
| Liczba kondygnacji | Do 2 |
| Rozpiętość konstrukcji | Do 6 m |
| Wysokość pomieszczeń | Nie niższa niż 2,2 m |
Mały dom bez pozwolenia do 70 mkw. powinien mieć fundamenty dostosowane do warunków gruntowych i instalację elektryczną z uziemieniem. Wentylacja musi być zgodna z przepisami technicznymi. Ważne, aby izolacja termiczna budynku spełniała aktualne normy: współczynnik U ≤ 0,20 W/m²K.
Koszty i finansowanie
Budowa domu, czy to w ramach standardowej procedury z pozwoleniem, czy też na zgłoszenie, wymaga poniesienia pewnych kosztów.
Budżet dla różnych typów domów
W zależności od standardu wykończenia czy wybranej technologii inwestycja w budowę domu bez pozwolenia kosztuje w granicach od 240 do 460 tys. zł. Inne będą koszty budowy domów modułowych, a inne – domu drewnianego. Do tego rzecz jasna trzeba doliczyć zakup wyposażenia wnętrz.
W 2025 roku koszt wybudowania 1 mkw. powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego mieści się w zakresie od 3,5 do 6,6 tys. zł.
Darmowe projekty GUNB
Do budowy domu bez pozwolenia, na zgłoszenie, potrzebujesz projektu. Nie musisz wydawać na niego pieniędzy. Możesz skorzystać z bazy bezpłatnych projektów domów do 70 mkw., które znajdują się na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB). Łącznie do wyboru jest 70 propozycji wraz z ich wariantami. Przejrzyj je i wybierz taki, który będzie Ci odpowiadać.
Optymalizacja kosztów
W celu optymalizacji kosztów budowy domu bez pozwolenia możesz wybrać metodę gospodarczą, ale musisz wówczas zaangażować się całkowicie w projekt, wyszukiwać tańsze materiały czy fachowców do poszczególnych etapów budowy.
Od budowy do użytkowania domu bez pozwolenia
Sprawdź, jak to przebiega krok po kroku.
Proces budowlany
Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej budowy domu bez pozwolenia. Pamiętaj, aby przestrzegać przepisów, ponieważ nadzór ma prawo kontrolować całą inwestycję.
Właściciel działki w górach zdecydował się na budowę domu do 35 mkw. bez pozwolenia. Po zgłoszeniu inwestycji i rozpoczęciu działań okazało się, że nachylenie terenu wymaga znaczących prac ziemnych, których nie uwzględniono w projekcie. Skutkowało to koniecznością wstrzymania budowy i przeprojektowania fundamentów.
Użytkowanie i odbiór
Po zakończeniu budowy domu bez pozwolenia wystarczy, że złożysz zawiadomienie o zakończeniu inwestycji. Będzie to równoznaczne z uzyskaniem zgody na użytkowanie. Jeśli jednak w budowie uczestniczył kierownik, to po jej zakończeniu w terminie 14 dni musi on zgłosić zakończenie prac. Takie zgłoszenie jest równoznaczne z uzyskaniem prawa do użytkowania.
