Wspólnota mieszkaniowa – czym jest, jakie ma prawa i obowiązki?

Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych

Wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie właścicieli lokali w danej nieruchomości. Jej powstanie wiąże się zarówno z pojawieniem się pewnych praw, jak i obowiązków dla każdego, kto jest posiadaczem mieszkania w danym budynku. Obejmuje to jednak wyłącznie obiekty, które stanowią własność osób fizycznych, deweloperów, zakładów pracy, samorządu terytorialnego oraz takie, które powstały po 1 stycznia 1995 roku. Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych została zdefiniowana w 1994 roku. Wynika z niej, że do takiej wspólnoty należą wszyscy właściciele mieszkań w danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Jeśli chodzi o zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, to bez ograniczeń odpowiada za nie wspólnota mieszkaniowa, natomiast każdy właściciel ponosi odpowiedzialność w takiej części, która zależna jest od jego udziału w nieruchomości.

Od początku 2020 roku obowiązują zmiany wprowadzone na drodze nowelizacji wspomnianej ustawy. W lipcu 2019 roku została ona podpisana przez prezydenta. Jakie nastąpiły modyfikacje? Otóż z art. 19 ustawy wynika obecnie, że jeśli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących do danego właściciela jest większa niż trzy, to do zarządzania nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. Jeśli w danej wspólnocie znajduje się od czterech do siedmiu lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, to od początku 2020 roku są one objęte innymi zasadami funkcjonowania. W tym przypadku zarządzanie będzie się odbywać na drodze ustawy o własności lokali, a nie według Kodeksu cywilnego.

Wspólnota nie jest podmiotem gospodarczym, nie ma osobowości prawnej ani majątku. Natomiast właściciele lokali mogą ustalić na drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, jak będzie odbywać się zarządzanie nieruchomością. Tzn. może się tym zajmować np. osoba trzecia.

Rodzaje wspólnot mieszkaniowych

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego – nie ma potrzeby zawierania między właścicielami dodatkowych umów. Zgodnie ze wspomnianą ustawą istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych, mianowicie:

• Mała wspólnota mieszkaniowa – gdy lokali jest nie więcej niż 7. Zarządzanie odbywa się na zasadzie przepisów o współwłasności. Czynności wykraczające poza zakres obowiązków zarządu wymagają wyrażenia zgody przez wszystkich właścicieli. W przypadku gdy nie ma jednomyślności, wówczas każdy ze współwłaścicieli ma prawo skierować sprawę do sądu, który ją rozstrzygnie.
• Duża wspólnota mieszkaniowa – gdy lokali jest więcej niż 7. Zasady zarządzania są w tym przypadku odmienne. Decyzje mogą zapadać większością głosów, które liczy się według posiadanych przez członków wspólnoty udziałów. Głosowanie może się odbywać zarówno podczas zebrania, jak i na piśmie.

Wspólnota mieszkaniowa – prawa i obowiązki

Jak zostało wspomniane, lokatorzy, jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej, mają pewne prawa i powinności. Oto, jakie są obowiązki wspólnoty mieszkaniowej:

• Przestrzeganie ustalonych zasad, czyli regulaminu wspólnoty mieszkaniowej – jest on ustalany podjętymi uchwałami i dotyczyć może przeróżnych aspektów, m.in. utrzymania porządku w swoim lokalu, w tym również na tarasie i balkonie.
• Ponoszenie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych – chodzi tutaj o plac zabaw, klatki schodowe czy miejsce przeznaczone na rowery.
• Korzystanie z części wspólnych zgodnie z przeznaczeniem, tzn. tak, żeby nie utrudniać tego innym użytkownikom.
• Udostępnianie lokalu – w razie konieczności usunięcia awarii, przeprowadzenia konserwacji czy remontu.
• Ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem należącego do danego członka lokalu.

Natomiast do praw wspólnoty mieszkaniowej zaliczamy:

• Możliwość wynajmowania lokalu, ale wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem.
• Podejmowanie decyzji związanych z zarządzaniem częścią wspólną.

Zarządca wspólnoty mieszkaniowej

Za zarządzanie wspólnotą mieszkaniową odpowiada organ, którego zadaniem jest m.in. reprezentowanie lokatorów w kontaktach z zewnętrznymi firmami. Możliwości są dwie:

• Powołanie zarządu własnego – czyli jednej lub kilku osób, które wybierane są na drodze głosowania. Nie musi to być ktoś, kto należy do wspólnoty mieszkaniowej, a nawet nie musi mieć licencji zarządcy nieruchomości. Ważne jest jednak wyznaczenie osoby, która ma konkretny plan na przeprowadzanie kolejnych prac w nieruchomości. Jak zostało wspomniane, wyboru zarządu własnego można dokonać zarówno podczas zebrania, jak i zbierając głosy indywidualnie, pisemnie.
• Skorzystanie z usług zewnętrznej firmy, która zajmuje się zarządzaniem i administracją – w tym przypadku wybrany podmiot musi już obowiązkowo posiadać licencję i wpis do centralnego rejestru zarządców nieruchomości. Umowa z taką firmą wymaga formy pisemnej.

Co istotne, możliwe jest jednoczesne posiadanie zarządu własnego i zarządcy wspólnoty mieszkaniowej (zewnętrznej firmy). Mając zarząd własny, można się zdecydować również na skorzystanie z usług administratora, czyli osoby lub firmy. Nie będzie on zajmował się zarządzaniem nieruchomością. Jego obowiązki ograniczają się do ustaleń zawartych w umowie. Jest to dosyć częste rozwiązanie, którego celem jest ograniczenie powinności zarządu własnego. Do jego zadań może należeć np. prowadzenie dokumentów lokalowych, zbieranie opłat na utrzymanie części wspólnej, nadzór nad firmą sprzątającą czy opracowanie regulaminów.

Warto pamiętać, że zarządca nieruchomości musi obowiązkowo zawrzeć umowę ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej – obowiązki

Zarząd własny i zarządca wspólnoty mieszkaniowej mają do wykonania wiele zadań, z których są rozliczani. Należą do nich:

• Usuwanie awarii w częściach wspólnych nieruchomości – np. na placach zabaw czy na klatkach schodowych.
• Pobieranie od lokatorów opłat na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych.
• Zawieranie umów z wykonawcami poszczególnych prac – chodzi tutaj m.in. o prace remontowe czy konserwacyjne. Należy kontrolować realizację zleconych zadań  i płacić za nie zgodnie z umową.
• Rozliczanie kosztów ogrzewania i wody dla poszczególnych lokali.
• Zwoływanie zebrań właścicieli lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej, przynajmniej raz do roku.
• Zapewnianie obiektowi dostaw gazu, prądu, wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci.
• Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz.
• Przygotowywanie sprawozdań z prowadzonej działalności i przekazywanie ich lokatorom.
• Prowadzenie księgowości wspólnoty mieszkaniowej, a w tym zestawienia rozliczeń dla poszczególnych lokali. 

Wspólnota a spółdzielnia – czym się różnią?

Spółdzielnia i wspólnota mieszkaniowa nie są pojęciami tożsamymi. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z podmiotem, który ma osobowość prawną. Członkami spółdzielni są osoby, które mają spółdzielcze, własnościowe prawo do nieruchomości lub spółdzielcze, lokatorskie prawo do nieruchomości. Natomiast w przypadku wspólnoty mieszkaniowej mowa jest o zrzeszeniu mieszkańców. Nie jest to podmiot gospodarczy, a członkiem takiej wspólnoty może być każdy, kto posiada własnościowe prawo do lokalu. Do innych różnic należy zaliczyć:

• Aby zostać członkiem spółdzielni, nie wystarczy nabyć nieruchomość. Żeby zostało nam przyznane członkostwo, musimy uiścić opłatę wpisową. Takich opłat nie ma w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Jej członkami stajemy się automatycznie po zakupie nieruchomości.
• W przypadku spółdzielni w głosowaniu uczestniczyć mogą wszyscy członkowie i każdy głos jest równy. Jeśli chodzi o wspólnotę mieszkaniową wartość głosu jest mierzona wartością posiadanych lokali.
• Liczba członków spółdzielni jest najczęściej zdecydowanie większa niż wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki mniejszej liczbie członków zarządzanie wspólnotą jest sprawniejsze.
• Czynsz w przypadku spółdzielni mieszkaniowych jest najczęściej zdecydowanie wyższy niż we wspólnocie mieszkaniowej. Wynika to m.in. z tego, że spółdzielnie zatrudniają pracowników. We wspólnocie można bardziej efektywnie gospodarować finansami wspólnymi.

Kto kontroluje wspólnotę mieszkaniową?

Prawo do nadzorowania wspólnoty mieszkaniowej przysługuje każdemu członkowi bez żadnych ograniczeń, a reguluje to ustawa o własności lokali. Żeby sprawdzenie dokumentów było możliwe, należy wcześniej ustalić z zarządcą, kiedy może to nastąpić. Nie powinno być większych problemów ze skserowaniem wybranych dokumentów.