Jak sprzedać mieszkanie – poradnik krok po kroku

Każdemu właścicielowi nieruchomości zależy na tym, aby szybko sfinalizować transakcję sprzedaży – jednak często to żmudny i czasochłonny proces. Szacuje się, że w Polsce sprzedaż nieruchomości zajmuje od 3 miesięcy do nawet 2 lat. Chcąc uniknąć niepotrzebnych błędów, warto odpowiednio się przygotować, zanim wystawimy ogłoszenie. Jak sprzedać mieszkanie z zyskiem i bez problemów? Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Co z ubezpieczeniem po sprzedaży mieszkania?

klucze do nowego mieszkania

Najczęstsze błędy popełniane przy sprzedaży nieruchomości

Osoby, które zastanawiają się, jak sprzedać mieszkanie, powinny przede wszystkim wiedzieć, w jaki sposób tego nie robić. Jakie błędy mogą skutecznie zniechęcić kupujących? Jednym z głównych „grzechów” jest nieprzygotowanie nieruchomości do sprzedaży – nieuporządkowane wnętrza, rozrzucone przedmioty osobiste właścicieli, nieprzyjemny zapach, brudne ściany i okna nie robią dobrego wrażenia ani na zdjęciach, ani na żywo. Często wiele do życzenia pozostawiają też ogłoszenia, które są chaotyczne i nie zawierają wszystkich istotnych dla potencjalnego nabywcy informacji (np. zdjęć). Innym problemem są nieuregulowane formalności, np. niejasny stan prawny mieszkania oraz wąski przedział czasowy, w którym możliwe jest umawianie spotkań z zainteresowanymi. Częstym błędem, jaki popełniają niedoświadczeni inwestorzy, jest udostępnienie oferty zbyt dużej ilości agencji nieruchomości. Kolejny błąd to zawyżona oferta cenowa oraz brak otwartości na negocjacje – co sprawia, że lokal nie sprzedaje się miesiącami, a nawet latami. Jak więc wycenić nieruchomość, aby mieszkanie na sprzedaż szybko znalazło nowego właściciela?

Sprzedaż mieszkania – od czego zacząć?

Zacznij od zastanowienie się, czemu właściwie ma służyć sprzedaż mieszkania? Być może zależy Ci na szybkim wzbogaceniu się, a może wolisz uzyskać konkretną kwotę? Sprzedajesz mieszkanie, bo potrzeba ci gotówki, czy może po prostu chcesz pozbyć się niepotrzebnej Ci już nieruchomości? Odpowiedz sobie również na pytanie, jakie oczekiwania masz względem kupującego?  Wolisz, by za nieruchomość zapłacił on ze środków własnych, czy może z kredytu? Każda z tych decyzji będzie miała niebagatelny wpływ na czas sprzedaży.

Jeśli potrzebujesz gotówki „na już”, to pewnie będziesz bardziej skłonny do podjęcia negocjacji cenowych z kupującym niż wtedy, kiedy ze sprzedaży chcesz uzyskać dokładnie taką kwotę, na jakiej Ci zależy.  Jeśli chcesz, by kupujący sfinansował zakup z własnych środków, to pewnie trudniej będzie Ci znaleźć odpowiedniego nabywcę, ale z drugiej strony transakcja przebiegnie szybciej, bo nie wymaga zawarcia umowy kredytowej. Jeśli sprzedajesz mieszkanie, w którym akurat mieszkasz, musisz też rozważyć, jak szybko będziesz w stanie zwolnić nieruchomość po jej zakupie.

Jak sprzedać mieszkanie bez pośrednika – cenne wskazówki

Jak sprzedać mieszkanie? Sprzedaż nieruchomości powinna przebiegać zgodnie z ustalonym wcześniej planem, którego główne punkty to:

  • decyzja o sprzedaży, 
  • kompletowanie dokumentów potrzebnych do transakcji, 
  • wycena nieruchomości, 
  • przygotowanie mieszkania do sprzedaży,
  • stworzenie oferty sprzedaży, 
  • prezentowanie lokalu potencjalnym nabywcom, 
  • negocjacje warunków i zawarcie umowy sprzedaży, 
  • przekazanie nieruchomości nabywcy. 

Przy procesie sprzedaży nieruchomości istotną rolę odgrywa tzw. pierwsze wrażenie. Warto wykonać więc drobne, niezbędne naprawy (np. wymienić przepalone żarówki, zniszczone gniazdka elektryczne) i odświeżyć pomieszczenia. Pomalowanie ścian (najlepiej na neutralny, biały kolor) nie jest dużą ani czasochłonną inwestycją, a powoduje, że wnętrze wygląda czysto i świeżo. Należy pozbyć się też rzeczy osobistych, niepotrzebnych z punktu widzenia kupującego. W mieszkaniu nie powinien też unosić się nieprzyjemny zapach (pomocne mogą okazać się odświeżacze powietrza, kawa, bukiet kwiatów na stole lub olejki eteryczne). Na polskim rynku mamy coraz więcej firm zajmujących się tzw. home staging, które uatrakcyjniają wizualnie wystawiane na sprzedaż nieruchomości. Jeśli nigdy nie prowadziliśmy rozmowy handlowej, warto poznać najpopularniejsze techniki sprzedaży nieruchomości (np. zły i dobry policjant) i nauczyć się używać języka korzyści. Na rynku znajdziemy mnóstwo materiałów poświęconych negocjacjom i sprzedaży nieruchomości. Decydując się na sprzedaż mieszkania bez pośrednika, niejako musimy wejść w jego rolę. Kwestię przygotowania i promowania ogłoszenia o sprzedaży poruszamy w dalszej części artykułu.

Sprzedaż mieszkania – formalności, o których trzeba pamiętać

Osoby, które nie mają doświadczenia na rynku nieruchomości i zastanawiają się, jak sprzedać mieszkanie, powinny być świadome, że ten proces wiąże się z dopełnieniem wielu formalności. Dokumenty, które są niezbędne podczas sprzedaży mieszkania, to m.in.:

  • odpis z księgi wieczystej – aby go uzyskać, należy udać się do Sądu Rejonowego,
  • akt notarialny przeniesienia własności lub darowizny,
  • zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych w spółdzielni,
  • zaświadczenie o braku zameldowania w nieruchomości,
  • dokument poświadczający tożsamość obu stron (np. dowód osobisty).

Umowę sprzedaży nieruchomości zawsze sporządza się u notariusza. Najczęściej za tego typu usługę notarialną płaci nabywca (choć zdarza się, że obie strony w porozumieniu dzielą się kosztami po połowie). Koszty, jakie ponosi strona kupująca, zależą od kilku czynników, składają się na nie: 

  • taksa notarialna (wynagrodzenie dla notariusza), 
  • opłata za odpis aktu notarialnego, 
  • opłata za założenie księgi wieczystej i dokonanie wpisu prawa własności do księgi wieczystej (jeśli lokal nie posiada księgi), 
  • opłata za dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej (w przypadku kupna mieszkania na kredyt),
  • koszty dodatkowe.

Jak wycenić mieszkanie na sprzedaż?

Jak sprzedać mieszkanie z zyskiem i 100% skutecznością? Klucz to dobra cena (atrakcyjna dla obu stron). Warto wspomnieć o podstawowych sposobach wyceny nieruchomości – w końcu cena mieszkania to jeden z kluczowych czynników, na jaki zwracają uwagę potencjalni nabywcy. Jak więc wycenić lokal, aby znaleźć kupca, ale też nie stracić na sprzedaży? Można to zrobić, porównując inne lokale mieszkalne o zbliżonym metrażu i lokalizacji (z tej metody korzysta przede wszystkim wiele mniej doświadczonych osób, które sprzedają mieszkanie po raz pierwszy). Jednak warto mieć świadomość, że ceny widoczne w ogłoszeniach na serwisach nieruchomości są tak naprawdę znacznie wyższe niż faktyczne ceny sprzedaży (transakcyjne) – dlaczego? Ponieważ zawierają „zapas” na ewentualne negocjacje (zwykle to 5-10% ceny ofertowej). Chcąc obliczyć wartość mieszkania, można też skorzystać z internetowych porównywarek, które automatycznie dokonują wyceny nieruchomości w określonych lokalizacjach. Bardziej profesjonalną taktyką, która wymaga pewnego wkładu finansowego, jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który pomoże ustalić realną wartość mieszkania. Jak działa rzeczoznawca? Dokonuje analizy porównawczej – przykładowo zestawia ze sobą 30 mieszkań i w ten sposób określa średnią, minimalną i maksymalną cenę za m2. Koszt takiej usługi (tzw. operatu szacunkowego to 400-1000 zł). Do tego typu eksperta często zgłaszają się osoby, które planują sprzedaż mieszkania ze spadku. Innym sposobem na oszacowanie wartości lokalu jest zwrócenie się do pośrednika – agencji nieruchomości, która dokonuje wyceny w oparciu o przeprowadzone na rynku transakcje (uwzględniając realne ceny z aktów notarialnych).

Ogłoszenie ofertowe – gdzie wystawić mieszkanie na sprzedaż? 

Chcąc z sukcesem znaleźć nabywcę mieszkania, należy przygotować konkretne i kompletne ogłoszenie z atrakcyjnymi, ale nieodbiegającymi od rzeczywistości zdjęciami (pomieszczenia widoczne na fotografiach powinny być schludne i uporządkowane). Coraz więcej sprzedających nawiązuje współpracę z fotografami, którzy doskonale wiedzą, jak profesjonalnie zaprezentować mieszkanie i zainteresować kupujących wysokiej jakości zdjęciami. W ogłoszeniu warto podkreślić największe zalety nieruchomości, jak np. lokalizacja czy dobrze nasłonecznione wnętrza, jednak bez stosowania kwiecistego języka. Opis nie powinien być zbyt zwięzły ani przesadnie rozbudowany. W ogłoszeniu muszą znaleźć się standardowe informacje, takie jak:

  • lokalizacja, numer kondygnacji, powierzchnia nieruchomości,
  • rok i rodzaj zabudowy (np. blok, kamienica),
  • stan techniczny (mieszkanie jest gotowe do użytku, czy wymaga remontu),
  • okolica, w której znajduje się mieszkanie (czy w pobliżu są sklepy, parki, szkoły),
  • komunikacja z centrum miasta (np. odległość od przystanków autobusowych),
  • czy komórka lokatorska, miejsce garażowe lub piwnica są w cenie,
  • stan prawny mieszkania,
  • kwota, jakiej oczekuje sprzedający, i gotowość do negocjacji.

Według podobnego schematu powinna być przygotowana oferta sprzedaży domu. Gdzie wystawić mieszkanie na sprzedaż? Ogłoszenie należy opublikować na najpopularniejszych serwisach i portalach poświęconych nieruchomościom (płatnych i bezpłatnych). Warto też zamieścić informację o chęci sprzedaży mieszkania w mediach społecznościowych.

Po ilu latach można sprzedać mieszkanie, aby być zwolnionym z konieczności płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości?

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Podatek od sprzedaży nieruchomości

Tak, wiele osób decyduje się na taką opcję przed zakończeniem okresu kredytowania. Natomiast sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat (podatkowych, nie kalendarzowych) od chwili jego zakupu, odziedziczenia lub otrzymania w formie darowizny wiąże się z obowiązkiem zapłacenia podatku dochodowego od zbycia nieruchomości. Podatek od sprzedaży mieszkania wynosi 19%. Natomiast jeśli środki finansowe uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, sprzedający może skorzystać z tzw. ulgi podatkowej.

Co z ubezpieczeniem po sprzedaży mieszkania?

Co w sytuacji, gdy doszło do sprzedaży nieruchomości, a poprzedni właściciel ma nadpłaconą składkę za niewykorzystany okres ubezpieczenia mieszkania? Czy ma szansę odzyskać te środki? Tak, zgodnie z obowiązującym prawem osobie, która korzystała z tego rodzaju ochrony, przysługuje zwrot składki za okres niewykorzystanej ochrony ubezpieczeniowej. Wystarczy, że zgłosi chęć rozwiązania umowy ubezpieczenia przed upływem okresu ubezpieczenia. Zwykle środki są zwracane w ciągu 30 dni od daty otrzymania wniosku o zwrot nadpłaconej składki.

Podsumowując, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek jest czasochłonnym, wieloetapowym procesem, który wymaga odpowiednich przygotowań. Wbrew obiegowej opinii sukces sprzedażowy na rynku nieruchomości nie jest efektem przypadku i szczęścia, a dużego wysiłku, jaki właściciel włoży w finalizację transakcji. Warto pamiętać, że dopiero po upływie 5 lat od nabycia mieszkania sprzedaż lokalu nie jest objęta podatkiem od sprzedaży nieruchomości, a w przypadku nadpłacenia składek ubezpieczeniowych, po zbyciu mieszkania możemy starać się o ich zwrot.

10% zniżki
Ubezpiecz dom lub mieszkanie
Oblicz składkęKup ubezpieczenie u agenta