Czym jest służebność - definicja prawna
Służebność jest prawem danej osoby do korzystania z nieruchomości, która jest własnością kogoś innego. To ograniczone prawo rzeczowe, ustanowione na cudzej nieruchomości. W pewnym stopniu ogranicza ona możliwość wykonywania własności mieszkania, domu czy gruntu, celem zapewnienia prawidłowego korzystania z innej, sąsiedniej nieruchomości albo celem zaspokojenia zdefiniowanych potrzeb.
Regulacje w Kodeksie cywilnym (art. 244-251)
Regulacje dotyczące służebności znalazły się w art. 244-251 Kodeksu cywilnego, w dziale „Prawa rzeczowe ograniczone”. Wskazano w nich zasady ustanawiania służebności, jej odwoływania i pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych.
Charakterystyka służebności w polskim prawie
Obowiązujące przepisy stawiają służebność w jednym szeregu z użytkowaniem, zastawem, czy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu oraz hipoteką, jako ograniczone prawo rzeczowe. Art. 245 KC wskazuje, że do ustanowienia służebności stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.
Służebność ustanowiona w akcie notarialnym oznacza prawne obciążenie nieruchomości na rzecz konkretnej osoby lub właściciela innej nieruchomości. Powinna ona określać zakres uprawnień beneficjenta służebności, np. prawo przejazdu czy przechodu. Akt notarialny szczegółowo opisuje sposób wykonywania służebności oraz ewentualne wynagrodzenie za jej ustanowienie.
Rodzaje służebności w akcie notarialnym
Istnieją trzy rodzaje służebności w akcie notarialnym, jakie mogą zostać ustanowione:
- służebność osobista,
- służebność gruntowa,
- służebność przesyłu.
W poniższej tabeli zamieściliśmy ich charakterystykę.
| Cecha | Rodzaje służebności | ||
| Osobista | Gruntowa | Przesyłu | |
Czego dotyczy | Nieruchomości obciążonej na rzecz oznaczonej osoby fizycznej | Nieruchomości służebnej i władnącej | Urządzeń przesyłowych gazu, prądu, płynów lub światłowodów |
| Cel ustanowienia | Spełnianie osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych | Zwiększenie użyteczności innej nieruchomości, tzw. władnącej | Możliwość dokonywania przesyłu od punktu dystrybucji do danej działki |
| Beneficjent | Osoby fizyczne wymienione z imienia i nazwiska | Właściciel lub użytkownik sąsiedniej nieruchomości | Odbiorca mediów, firmy energetyczne, wodociągi itp. |
| Rodzaje | Szczególny rodzaj – służebność osobista mieszkania | Służebność czynna, np. przejazdu oraz służebności bierne, np. zakaz wznoszenia budynku o określonej wysokości | Brak |
| Powstanie służebności | Umowa w formie aktu notarialnego | W drodze umowy Poprzez orzeczenie sądowe lub administracyjne Wskutek zasiedzenia | Podpisanie umowy między właścicielem nieruchomości a firmą przesyłową Wskutek orzeczenia sądu W drodze zasiedzenia |
| Okres obowiązywania | Maksymalnie do śmierci służebnika | Nawet po sprzedaży gruntu | Oznaczony w umowie lub bezterminowy |
| Wynagrodzenie | Możliwa jest zamiana służebności domu czy mieszkania na świadczenie pieniężne | Orzekana z urzędu, np. w przypadku służebności drogi koniecznej, w formie świadczenia okresowego lub jednorazowego odszkodowania | Prawo do wynagrodzenia lub odszkodowania |
Dobrym przykładem służebności osobistej jest służebność dożywotniego zamieszkiwania w danym lokum. Jeśli ustanowiona została służebność na podstawie aktu notarialnego wynajem mieszkania przez służebnika nie jest konieczny – ma on prawo do zamieszkiwania w części nieruchomości.
Służebność osobista mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe, które daje konkretnej osobie możliwość zamieszkiwania w danej nieruchomości. Jest prawem niezbywalnym i wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego. Obejmuje prawo do korzystania z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
Ustanowienie służebności - proces krok po kroku
Ustanowienie służebności wymaga zgromadzenia odpowiednich dokumentów i wykonania kroków w ramach procedury formalnej.
Sposoby ustanowienia służebności
Najprostszym sposobem ustanowienia służebności jest umowa, przy czym oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej musi zostać złożone w formie aktu notarialnego. Druga strona może wyrazić swoją wolę w dowolny sposób, nawet dorozumiany. Do podpisania aktu notarialnego potrzebujesz:
- dowód tożsamości,
- akt własności nieruchomości,
- numer księgi wieczystej,
- danych przyszłego służebnika.
Musisz wziąć ze sobą akt własności i akt notarialny na jego podstawie zostanie wówczas przygotowany przez notariusza.
W dokumencie dotyczącej służebności należy wskazać, czy będzie ona miała charakter odpłatny czy nieodpłatny. Zgodnie z art. 13 ustawy o Podatku od spadków i darowizn roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4% wartości nieruchomości obciążonej służebnością.
Możliwe jest ustanowienie służebności w sądzie. Można w ten sposób dochodzić służebności gruntowej drogi koniecznej.
Od wniosku w tej sprawie pobierana jest opłata sądowa w wysokości 200 zł.
Służebność może powstać w drodze decyzji administracyjnej, na podstawie art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli w drodze decyzji wywłaszczeniowej.
Zastosowanie może też mieć procedura zasiedzenia.
Procedura zasiedzenia służebności
Specyficznym rodzajem służebności jest zasiedzenie i dotyczy ono jedynie służebności gruntowej. Powstaje w przypadku korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. Ważną przesłanką zasiedzenia jest posiadanie służebności przez określony, długi czas. W dobrej wierze jest to 20 lat, a w złej wierze posiadacza – 30 lat.
Koszty notarialne
Przy ustanawianiu służebności w swojej nieruchomości będziesz musiał skorzystać z usług notariusza, dlatego poniesiesz pewne koszty notarialne:
- taksę notarialną, wyliczaną na podstawie wartości służebności i stawek taksy ustalonych przez Ministerstwo Sprawiedliwości,
- taksę za wypis aktu – 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę dokumentu.
Prawa i obowiązki stron
W treści umowy dotyczącej ustanowienia służebności mieszkania, domu czy gruntu wskazać powinno się ważne postanowienia odnośnie praw i obowiązków stron – służebnika i właściciela nieruchomości. Zobacz je w tabeli:
| Służebność | |
| Prawa i obowiązki właściciela nieruchomości władnącej (służebnika) | Prawa i obowiązki właściciela nieruchomości obciążonej |
| Korzystanie w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej | Prawo do wynagrodzenia lub odszkodowania |
| Zamieszkiwanie we wskazanej w umowie części budynku | Ograniczenie możliwości dokonywania w stosunku do nieruchomości obciążonej określonych działań, mogących naruszyć służebność |
| Korzystanie z części wspólnych nieruchomości | Brak możliwości wykonywania pewnych uprawnień, które mu przysługują względem nieruchomości władnącej |
| Korzystanie z urządzeń przeznaczonych dla wszystkich lokatorów | Obowiązek tolerowania określonych działań właściciela nieruchomości władnącej |
| Przyjęcie do swojej części nieruchomości małżonka i małoletnich dzieci | |
| Obowiązek zapłaty wynagrodzenia lub odszkodowania dla właściciela nieruchomości obciążonej | |
| Brak możliwości dokonywania zmian w nieruchomości obciążonej bez zgody właściciela | |
Pan Andrzej mieszkał w domu jednorodzinnym na wsi, ale postanowił się przeprowadzić do miasta, a swój dom przekazać synowi. Zabezpieczył swoje prawa do zamieszkiwania w części domu, poprzez ustanowienie służebności mieszkania w akcie notarialnym. Dzięki temu mógł nadal korzystać z dwóch pokoi i łazienki, mimo że właścicielem został jego syn.
Pani Maria odziedziczyła po rodzicach gospodarstwo rolne, ale jedyna droga do pól prowadziła przez działkę sąsiada. Przystąpiła z nim do negocjacji, a ten za wynagrodzeniem zgodził się na ustanowienie służebności drogi. Zostało to potwierdzone aktem notarialnym.
Wpis służebności do księgi wieczystej
Wpis służebności do księgi wieczystej to czynność prawna polegająca na ujawnieniu prawa służebności w dziale III KW nieruchomości obciążonej oraz w dziale I-Sp KW nieruchomości władnącej. Wymaga złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego wraz z aktem notarialnym ustanawiającym służebność. Wpis ma charakter konstytutywny i jest niezbędny do skutecznego ustanowienia służebności.
Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej wynosi 200 zł.
