Umowa najmu lokalu – podstawa prawna Kodeks cywilny
Podstawowym aktem prawnym dotyczącym wynajmowania lokali mieszkalnych jest Kodeks cywilny. Art. 659 tejże ustawy wskazuje na definicję umowy najmu.
Przez umowę najmu wynajmujący, będący właścicielem nieruchomości, zobowiązuje się oddać ją najemcy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony. Z kolei najemca decyduje się na płacenie czynszu na rzecz wynajmującego, w określonej wysokości.
Umowa najmu zawarta na okres dłuższy niż jeden rok musi być sporządzona w formie pisemnej.
Jeśli nie sporządzisz umowy najmu w formie pisemnej, będzie to w świetle prawa oznaczało, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Pamiętaj także, że jeśli zawarta jest na dłużej niż 10 lat, to po upływie tego terminu przekształca się na umowę zawartą na czas nieoznaczony.
Najem okazjonalny i zwykły - obowiązki obu stron i ochrona praw lokatorów
W aktualnie obowiązującym stanie prawnym można wyróżnić dwa rodzaje umów najmu:
- najem zwykły,
- najem okazjonalny.
Umowa najmu okazjonalnego w szerszym zakresie chroni wynajmującego, ale jednocześnie jej zawarcie wiąże się z koniecznością dopełnienia większej liczby formalności i poniesienia kosztów.
Najem zwykły, nazywany również najmem klasycznym, to standardowa umowa cywilnoprawna, regulowana przepisami prawa cywilnego. Odnosi się do niej także ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Daje ona większą, lepszą ochronę najemcom.
Sprawdź w tabeli najważniejsze różnice pomiędzy najmem okazjonalnym a najmem zwykłym:
| Najem okazjonalny | Najem zwykły | |
| Umowa | Umowa najmu okazjonalnego | Umowa cywilnoprawna |
| Ochrona prawna | Właściciela nieruchomości | Lokatora |
| Formalności | Konieczna jest wizyta u notariusza i złożenie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę | Zawarcie prostej umowy |
| Czas obowiązywania | Czas określony, do 10 lat | Czas określony lub nieokreślony |
| Postępowanie egzekucyjne | Możliwość szybkiego wszczęcia procedury postępowania egzekucyjnego | Konieczność przeprowadzenia często długotrwałego procesu w sądzie |
| Dodatkowe koszty | Koszty notarialne | Brak kosztów taksy notarialnej |
| Wysokość kaucji | Maksymalnie 6-krotny czynsz | Maksymalnie 12-krotny czynsz |
Odrębną choć podobną do najmu umową jest korzystania z mieszkania w leasingu, podobnie jak w przypadku umowy o leasing pojazdu czy maszyny.
Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy wynikające z umowy najmu mieszkania
Niezależnie od tego, czy zawierasz z najemcą umowę o najem okazjonalny czy umowę najmu zwykłego, obie strony biorą na siebie pewne zobowiązania, ale i mają pewne prawa gwarantowane obowiązującymi przepisami.
Prawa wynajmującego mieszkanie
Jako właściciel mieszkania przy podpisywaniu umowy najmu zyskujesz pewne uprawnienia. Możesz:
- Wymagać od najemcy wpłaty depozytu, inaczej kaucji jako zabezpieczenia na wypadek niepłacenia czynszu lub pojawienia się pewnych uszkodzeń;
- Ustanowić zastaw na rzeczach ruchomych najemcy, na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, gdy najemca będzie zalegał z płatnością czynszu i innych świadczeń;
- Podwyższyć czynsz – ale musisz wcześniej pisemnie wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu, z zachowaniem okresu wypowiedzenia.
Kaucja jest zwrotna w pełnej kwocie, jeśli nie dojdzie do uszkodzenia mieszkania, czyli zostanie ono oddane w takim stanie, jak na początku okresu trwania umowy. W przypadku najmu okazjonalnego kaucja ta jest zabezpieczeniem finansowym na wypadek kosztów sądowych w związku z postępowaniem egzekucyjnym przeciwko najemcy.
Najemca w czasie korzystania z lokalu mieszkalnego może np. pomalować i wytapetować ściany, albo zamontować szafę przesuwną, dokonując w ten sposób ulepszeń lokalu. Jeśli nie otrzymał na to zgody wynajmującego, to właściciel ma prawo albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo zażądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego.
Obowiązki wynajmującego mieszkanie
Na Tobie jako właścicielu mieszkania spoczywa obowiązek wydania lokatorowi lokalu w stanie, który jest adekwatny do wcześniej poczynionych ustaleń. Powinieneś ponadto:
- utrzymywać wynajmowany lokal w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy;
- zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń;
- umożliwić najemcy korzystanie z mediów – wody, gazu, ciepła, energii elektrycznej czy windy.
Prawa najemcy mieszkania – co wolno stronie wynajmującej - lokatorowi?
Lokator po podpisaniu umowy najmu przede wszystkim ma prawo korzystać z nieruchomości. Ma prawo żądać przeprowadzenia niezbędnych napraw na koszt wynajmującego lub ich wykonania przez niego.
Najemca ma prawo do wnioskowania do właściciela mieszkania o obniżenie czynszu, gdy nieruchomość ma wady ograniczające jej użyteczność. Argumentem przemawiającym za tym może być to, gdy w momencie wydania:
- mieszkanie miało wady, które uniemożliwiły jego użytkowanie przez lokatora zgodnie z umową;
- wady w nieruchomości powstały co prawda później, ale wynajmujący pomimo niezwłocznego powiadomienia go o tym fakcie, nie usunął ich w odpowiednim czasie;
- wady w nieruchomości nie mogły być usunięte w czasie trwania najmu.
Jeśli wynajmujący nic z takimi wadami nie robi, lokator może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Jeśli jako najemca wiedziałeś o wadach nieruchomości na etapie zawierania umowy, nie przysługuje Ci prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy o mieszkanie, ani do obniżenia czynszu.
Jednocześnie lokatorowi nie wolno oddawać wynajmowanego lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnajmować bez zgody wynajmującego.
Zgoda wynajmującego nie jest wymagana w odniesieniu do osoby, na rzecz której najemca ma obowiązek alimentacyjny.
Obowiązki najemcy w przypadku wynajmu mieszkania
Najemca z kolei zobowiązany jest do płacenia czynszu – w terminie i w kwocie, którą wcześniej ustalono w umowie najmu. Do pozostałych obowiązków lokatora zaliczają się:
- korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem;
- korzystanie z mieszkania w sposób ściśle określony w umowie;
- utrzymywanie we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym lokalu;
- przestrzeganie porządku domowego,
- dbanie o części wspólne budynku – ochrona przed uszkodzeniem lub dewastacją;
- wykonywanie drobnych napraw instalacji i urządzeń, związanych ze zwykłym użytkowaniem rzeczy
Najemca powinien poinformować wynajmującego o potrzebie napraw instalacji czy urządzeń od razu w momencie, kiedy to zauważy.
Nawet jeśli instalacja elektryczna czy hydrauliczna zepsuje się z winy lokatora, to naprawić musi ją właściciel mieszkania.
Kiedy strony umowy mogą wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego?
Prawem stron umowy najmu jest jej wypowiedzenie. Jeśli wynajmujesz mieszkanie i korzystasz z niego w sposób sprzeczny z umową lub z istniejącymi przepisami, np. niezgodnie z jego przeznaczeniem, to licz się z tym, że wynajmujący będzie mieć prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Z taką sytuacją będziesz mieć do czynienia, jeśli pomimo upomnienia wynajmującego najemca nadal nie korzysta z mieszkania zgodnie z umową lub zaniedbuje je do tego stopnia, że jest ono realnie narażone na uszkodzenie lub zniszczenie.
Obowiązki lokatora przy umowie najmu okazjonalnego i prawa wynajmującego
Szczególny zakres obowiązków spoczywa na lokatorach mieszkań, jeśli podpisują umowę najmu okazjonalnego. Umowa ta chroni interesy właściciela nieruchomości. Jej zaletą w świetle tego jest, że nie stosuje się do niej większość przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Najemca przy umowie najmu okazjonalnego musi złożyć pewne oświadczenia:
- Oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.
- Wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby, która ma tytuł prawny do niego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy.
Prawem wynajmującego jest przy tym przeprowadzenie szybkiej eksmisji najemcy z lokalu, gdy zajdą określone przesłanki.
Właściciel mieszkania może skierować do najemcy przy najmie okazjonalnym, specjalne pismo, jeśli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy nie opróżnił on lokalu. Doręcza wówczas żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera m.in. termin nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy. Jeśli upłynie on bezskutecznie, właściciel ma prawo złożenia do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu.
Warto podkreślić, że fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu właściciel musi zgłosić do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Musi też płacić podatek za mieszkanie.
Nowym obowiązkiem wynajmującego ważnym od kwietnia 2023 roku jest przekazanie najemcy kopii lub wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej.
