Jak kupić działkę budowlaną – na co zwrócić uwagę?

Polacy wybierają domy

Z roku na rok coraz więcej Polaków zamienia mieszkanie w obiektach wielorodzinnych na własny dom. Jak wynika z opracowania przygotowanego przez HRE Investments w 2019 roku, już ponad 50 proc. mieszkańców naszego kraju żyje w domach jednorodzinnych, około 5 proc. wybrało zabudowę szeregową lub bliźniaczą, a mniej więcej 1/3 domy wielorodzinne. W 2006 roku większość Polaków mieszkała w blokach, a obecnie jest to ok. 42 proc. wszystkich mieszkańców naszego kraju. Skąd aż takie zainteresowanie domami? Polacy  coraz więcej zarabiają i decydują się na wyższe kredyty, aby poprawić sobie standard życia. Dzięki temu zapewniamy lepsze warunki naszej rodzinie. Pierwszym krokiem do tego celu jest wybór działki budowlanej. Ci, którzy już posiadają odpowiedni grunt, nie tylko są zwolnieni z czasochłonnego poszukiwania takiej nieruchomości, ale również mogą uniknąć dużego wydatku. W miastach średniej wielkości działka budowlana może kosztować więcej niż sama budowa domu pod klucz.

Jak kupić działkę?

Wybór odpowiedniej nieruchomości, na której rozpoczniemy budowę domu, wymaga zwrócenia uwagi na wiele szczegółów. Podjęcie złej decyzji może wiązać się z problemami, które pojawią się wcześniej czy później. Zatem, jak kupować działkę budowlaną, żeby nie żałować? Oto, co powinno mieć znaczenie dla inwestora:

• Wymiary – jest to jeden z kluczowych parametrów. Im mniejsze wymiary, tym więcej ograniczeń będzie wiązało się z naszą inwestycją. Za rozsądne minimum należy przyjąć, że działka powinna mieć 22 m szerokości i przynajmniej 600 metrów kwadratowych powierzchni. Jednak wiele też zależy od tego, jak duży dom zamierzamy zbudować. Zdecydowanie najlepszym wyborem są działki w kształcie kwadratu. W takim przypadku mamy największe możliwości pod względem dopasowania domu do naszych oczekiwań. Działka może być bardzo duża, ale nie odniesiemy z tego wielu korzyści, jeśli będzie bardzo wąska i długa. Jeśli grunt będzie mieć nieregularny kształt, to mogą pojawić się trudności z aranżacją i uzyskaniem takiego efektu, na którym nam zależy. W Polsce bardzo popularne są działki mające od 800 do 1200 m, szczególnie w przypadku gruntów w mieście.
• Księga wieczysta – to źródło wielu ważnych informacji o danym gruncie. Żeby mieć do niego dostęp, nie musimy składać żadnego wniosku czy iść do urzędu. Wystarczy, że sprzedający poda nam numer księgi, a wtedy wszystkie zapisy sprawdzimy online. Czego można się w ten sposób dowiedzieć? Przede wszystkim, tego, kto jest właścicielem danego gruntu i czy jest on objęty hipoteką. Możliwe również że działka jest zajęta przez komornika, tzn. w przypadku gdy zdecydujemy się na jej zakup, najpierw będziemy musieli spłacić zobowiązania sprzedającego. Takie grunty są często dostępne w atrakcyjnej cenie. Co zrobić w przypadku, gdy właściciel terenu nie zna numeru księgi wieczystej? Wówczas można go uzyskać z ewidencji gruntów i budynków Wydziału Geodezji miejscowego starostwa.
• Sąsiedztwo działki – znaczenie ma to, jakie biznesy są prowadzone nieopodal. Być może kilka domów dalej znajduje się firma, której działalność powoduje, że w okolicy unosi się nieprzyjemny zapach albo jest bardzo głośno. Warto pojawić się w danym miejscu o różnych porach dnia, żeby przekonać się, jak wygląda wówczas sytuacja. Co więcej, należy zobaczyć, co się dzieje na działce w zależności od pogody. Możliwe, że np. na danej ulicy nie ma odwodnienia, a grunt znajduje się w takim położeniu, że opady spływają właśnie przez jego obszar. Może to wpływać na obniżenie ceny, ale też być w przyszłości powodem wielu problemów.
• Położenie działki względem stron świata – najlepiej, żeby ogród znajdował się od południa i zachodu. Dzięki temu rośliny będą mieć zapewnioną odpowiednią ilość słońca. Od strony południowej powinien być salon i taras, a od północnej – część gospodarcza. Ustawienie domu względem świata ma wpływ m.in. na późniejsze koszty ogrzewania budynku.
• Media – czy do działki doprowadzone są gaz, woda, prąd i kanalizacja? Nie wszędzie będziemy mieć możliwość podłączenia się do sieci gazowej czy do kanalizacji. Żeby przyłączyć działkę do mediów należy złożyć wniosek do danego dystrybutora. Wiąże się to z oczekiwaniem na realizację i często wysokimi kosztami, przewyższającymi nawet wartość nieruchomości.
• Zadrzewienie – jeśli na działce znajduje się wiele drzew, które w dodatku są rozmieszczone bardzo chaotycznie, to może to stanowić niedogodność. Z art. 83. Ustawy o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 roku wynika, że usunięcie drzewa z terenu działki wymaga zezwolenia, ale istnieją wyjątki. Pozwolenie nie jest konieczne, jeśli obwód pnia mierzony na wysokości 5 cm nad ziemią np. w przypadku kasztanowca nie przekracza 65 cm.
• Dostęp do drogi publicznej – jest to kwestia, o której zdecydowanie powinien pamiętać każdy, kto zastanawia się, jak kupić działkę? Być może udało się nam znaleźć nieruchomość w atrakcyjnej cenie, ale okazuje się, że nie jest ona skomunikowana z drogą dojazdową albo trasa przebiega przez działkę sąsiada. Wtedy należy uzyskać zgodę od właściciela na użytkowanie tej drogi. Bez dostępu do niej nie uzyskamy pozwolenia na budowę.
• Rodzaj gruntu – może to być nieruchomość rolna, budowlana, siedliskowa czy rekreacyjna. Np. na działce rekreacyjnej można postawić wyłącznie domek letniskowy, ale już na siedliskowej i budowlanej może stanąć budynek całoroczny.
• Wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego – po ten dokument należy zgłosić się do urzędu miasta lub gminy. Możemy się z niego dowiedzieć, jaki to rodzaj działki i jakie są wytyczne odnośnie do jej zagospodarowania. Istotne są również inne kwestie. Czy istnieją jakieś ograniczenia dotyczące zabudowy? Czy działka nie znajduje się na obszarze chronionym?
• Historia działki – czyli to, co działo się na niej wcześniej. Grunt można sprawdzić pod kątem pozostałości wojennych. Mogą one być niebezpieczne, a także spowodować opóźnienie w budowie.

Jeśli trafi się nam okazja zakupu działki w bardzo niskiej cenie, to warto się zastanowić, z czego ona wynika. Oszczędność np. kwoty 100 tys. zł może być kusząca, ale później może się okazać, że będziemy musieli doprowadzić do działki media i zainwestować kilkadziesiąt tysięcy w przygotowania do budowy. Pojawić się mogą problemy z drogą dojazdową, kłopotliwe może być również sąsiedztwo. Jeśli zastanawiamy się, jak kupić działkę, to przede wszystkim pamiętajmy, że niższa cena nigdy nie jest przypadkowa. Często lepiej wydać więcej, a mieć mniej trudności na drodze do wybudowania domu.