Czy inwestowanie w nieruchomości nadal się opłaca? Demografia i prognozy dotyczące tego, czy warto inwestować w nieruchomości

Aktualny stan rynku nieruchomości w Polsce

Po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2% w styczniu 2024 roku nastąpiło wiele zmian na rynku nieruchomości. Przede wszystkim zwiększyła się liczba dostępnych mieszkań – było ich 57 tys. na początku grudnia 2024 roku, czyli o ponad połowę więcej niż na koniec 2023 roku. W skali roku spadła jednak sprzedaż lokali – o 26%, jak wskazały dane Otodom Analytics.

Dane statystyczne wzrostu cen w największych miastach 2023-2024

Jeszcze na początku 2024 roku ceny mieszkań w Polsce zaczęły się stabilizować, po osłabieniu wpływu zewnętrznych czynników, do których zaliczana jest inflacja i zmiana polityki kredytowej. Tempo wzrostu cen w I kw. wynosiło 2,3% kwartał do kwartału, a w III kw. wyniosło 1,2% w takiej samej perspektywie. Roczna dynamika średnich cen za 1 m2 na rynku deweloperskim wyniosła w 2024 roku 8%. Na koniec 2023 roku było to z kolei 14%.

Polski Instytut Ekonomiczny informował w swoim cyklicznym raporcie, że w IV kw. 2024 roku w 17 największych miastach w Polsce ceny sprzedaży wzrosły w ujęciu rocznym średnio o 10,9% na rynku pierwotnym i o 11,2% na rynku wtórnym. Większość miast wojewódzkich zanotowała jednocyfrowe wzrosty cenowe w ujęciu rocznym, na obu rynkach. Natomiast dwucyfrowe wzrosty na rynku deweloperskim notowano w:

• Gdańsku,
• Wrocławiu,
• Warszawie.

Sprawdź średnie ceny nieruchomości w poszczególnych miastach w Polsce na styczeń 2025:

Źródło: www.otodom.pl/wiadomosci/dane/otodom-analytics/dane-otodom-aktualne-ceny-ofertowe-mieszkan-i-domow

Stabilizacja cen nieruchomości na polskim rynku wtórnym i pierwotnym powoduje, że inwestorzy mają wątpliwości, czy to dobry czas na kolejne takie zakupy. 

Wpływ stóp procentowych na inwestycje

Stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej, działającą przy NBP, wpływają na wiele obszarów życia gospodarczego, w tym na inwestycje. Określają m.in., ile w praktyce kosztuje pożyczenie pieniędzy od banku i ile można zarobić, jeśli będziesz trzymać swoje oszczędności.

Na wysokość stóp procentowych wpływ mają:

• poziom inflacji,
• wskaźnik bezrobocia,
• PKB i wzrost gospodarczy.

Są one narzędziem kształtowania polityki pieniężnej w Polsce. Przy niskiej inflacji i wysokim wzroście gospodarczym, RPP najczęściej podejmuje decyzję o obniżeniu stóp, by jeszcze bardziej pobudzić akcję kredytową w bankach i zwiększyć inwestycje czy konsumpcję. W odwrotnym przypadku, przy kryzysach gospodarczych i wysokim poziomie cen, stopy są podwyższane.

W lutym 2025 roku wynosiły one w Polsce:

Źródło: NBP

Wzrost lub utrzymywanie przez dłuższy czas stóp procentowych na wyższym poziomie sprawia, że kredytowanie staje się dużo droższe, co ograniczać może inwestycje.

Trendy w zakupach inwestycyjnych

Od początku 2025 roku na polskim rynku rośnie baza nieruchomości czekających na nabywcę. Analiza wyników sprzedaży mieszkań i domów w IV kw. 2024 roku pokazała, że były one rozczarowujące. Zwiększa się podaż – deweloperzy nie rezygnują z realizacji zaplanowanych inwestycji, co doprowadziło do rekordowej przewagi nowo wprowadzanych nieruchomości nad zbywanymi.

Największą nadzieją dla inwestujących w nieruchomości jest, by spełniła się prognoza spadku stóp procentowych. Pomogłoby to w zwiększeniu zdolności kredytowej, wraz ze spadkiem kosztów kredytów hipotecznych.

Alior Bank informuje w raporcie „Raport Polaka Inwestor”, że w nieruchomości inwestuje 43% prowadzących taką działalność, przy czym co czwarty ma nieruchomość o wartości mniejszej niż pół miliona. 51% stwierdziło, że właśnie nieruchomości najlepiej chronią przed inflacją.

Formy inwestowania w nieruchomości

Raport „Nieruchomości w portfelu Polaka 2024” Alior Banku pokazał, że:

• 78% inwestorów preferuje nieruchomości na rynku wtórnym,
• 69% inwestorów wybiera finansowanie inwestycji w nieruchomości ze środków własnych.

W tej samej publikacji 85% inwestorów posiadających nieruchomości inwestycyjne deklaruje, że aktywnie je wynajmuje, a pozostali mają je w celach spekulacyjnych, w oczekiwaniu na potencjalny wzrost cen. Możesz potraktować zakup lokalu jako lokatę kapitału i czekać, aż ceny wzrosną.

Istnieją różne metody inwestycji w nieruchomości:

• najem długoterminowy,
• najem krótkoterminowy,
• flipping.

Sprawdź ich charakterystykę.

Najem długoterminowy i korzyści dla inwestorów

Celem zakupu nieruchomości mieszkalnej jest w tym wypadku jej wynajem długoterminowy. Zachętą do takich inwestycji jest możliwość uzyskania pasywnego źródła dochodu i niskie ryzyko.

Ceny najmu mieszkań w IV kw. 2024 roku w siedmiu największych miastach w Polsce, wg Raportu PIE, wzrosły średnio o 1,5% w ujęciu rocznym. Przeciętna cena najmu mieszkań o powierzchni 40-60 m2 wyniosła 2,7 tys. zł w 6 największych miejscowościach poza Warszawą i 3,7 tys. zł w samej stolicy.

Czy zatem wynajem mieszkania jest rentowną inwestycją? Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że rentowność netto, po uwzględnieniu wszystkich kosztów wynajmującego, wynosiła w połowie 2024 roku 4,66% netto. Rok wcześniej było to średnio 5,35%.

Najem krótkoterminowy – rentowność inwestycji w wynajem na doby

Alternatywą dla najmu długoterminowego może być najem krótkoterminowy, który najlepiej sprawdza się w przypadku nieruchomości w atrakcyjnych, np. pod względem turystycznym, lokalizacjach. Wymaga on większego zaangażowania związanego z promocją miejsca i prowadzeniem systemu rezerwacji, regularnym sprzątaniem mieszkania i przyjmowaniem gości, ale może generować wyższe zyski.

Szacunki ekspertów wskazują, że obecnie rynek najmu krótkoterminowego rozkwita, a do 2030 roku będzie rósł w skali każdego roku o ponad 11%. Rentowność takiej inwestycji może być wyższa w porównaniu do wynajmu długoterminowego, ale to zależy od wielu kwestii, m.in. lokalizacji. Na przykład nad polskim morzem taki najem nieruchomości może być jedynie sezonowy i zależny od panującej pogody, co tworzy dodatkowe ryzyko.

Flipping nieruchomości

Flipping jest nowoczesnym, aktywnym sposobem inwestowania na rynku mieszkaniowym. Polega na kupnie w niskiej cenie nieruchomości wymagającej renowacji lub naprawy, wyposażenia jej oraz odsprzedania z zyskiem.
Ten rodzaj inwestowania wymaga praktycznego podejścia, ponieważ najczęściej sam inwestor angażuje się w remont lub musi mieć podwykonawców do dyspozycji, którzy będą w stanie przeprowadzić niezbędne prace.

W porównaniu z inwestowaniem w mieszkania na wynajem, flipping wymaga większych nakładów czasu i zasobów, ale może skutkować osiągnięciem większej marży zysku. Musisz wiedzieć, jak wycenić mieszkanie i sprawdzić, czy jest okazją, pozwalającą realnie na flipping.

Analiza rentowności inwestycji – czy inwestowanie w nieruchomości się opłaca?

Wskaźnik rentowności czyli ROI pokazuje, jaki zwrot udało się uzyskać na danej inwestycji i jest wyrażony w procentach. 

Na przykład wskaźnik ROI dla najmu nieruchomości liczy się w następujący sposób:

Roczny dochód z najmu (krótko lub długoterminowego) – koszty utrzymania nieruchomości/ całkowity koszt inwestycji x100%

Od rocznego dochodu z najmu brutto odejmujesz wszystkie koszty poniesione na utrzymanie nieruchomości, np. opłaty administracyjne, opłaty za media, koszt ubezpieczenia nieruchomości na wynajem czy podatki. Do kosztów może dojść jeszcze kwestia odsetek od kredytu na mieszkanie, jaki wziąłeś na sfinansowanie całej inwestycji.

Porównanie zyskowności różnych typów nieruchomości

Na pytanie o to, czy opłaca się inwestować w nieruchomości, nie ma jednej odpowiedzi. Zaangażowany inwestor może stosunkowo szybko osiągnąć zwrot z nieruchomości na wynajem krótkoterminowy czy z flippingu.
Zasadniczo taki tryb inwestowania jest jedną z najpewniejszych form lokowania kapitału. Nieruchomości w dłuższej perspektywie czasu zwykle zyskują na wartości, dlatego są atrakcyjną opcją także dla osób, które szukają stabilnych, długoterminowych inwestycji, które nie wymagają angażowania dużej ilości czasu.